【民泊】年180日以下

政府の規制改革会議は、１９日に規制改革案をまとめ、安倍首相に提出しました。

 

空き部屋などに旅行者を有料で泊める【民泊】については下記の内容です。

・営業日数上限を「年１８０日以下」で設定。（上限値は調整中）

・住宅提供者などの「施設管理者」に「宿泊者名簿の作成」「衛生管理」を義務付ける。

・上記などの条件を満たせば「住居専用地域」でも民泊営業を認める。

 

営業日数の上限は、年９０泊のイギリスや年６０泊のオランダなどの例を参考にして、９０～１８０日の間で調整が進むとの事。

営業日数上限の年１８０日でも、１年は３６５日（今年は３６６日）なので、年間５０％以下の営業日数でしか民泊営業ができないですね。

 

前回のブログでも書きましたが、

旅館業法の許可を得て営業している、ホテルや旅館に配慮して、営業日数の上限を「年１８０日以下」の設定にしたと考えます。

【民泊】は、体験（民泊ホストと会話・現地で食材を購入自分で料理等）を求める利用者が多く、ホテルや旅館と競合する事は少ないと思います。

【民泊】の、「営業日数の上限年１８０日以下」を緩和すれば、宿泊施設不足が解消し、適正な宿泊料金になり、国内外滞在者の増加にも繋がり、ホテル、旅館、民泊営業者、滞在者、政府（訪日外国人目標増・税収増）にとって、良い方向に進むと考えます。

 

池田商事ＨＰ（動画が増えました）

住宅地でも【民泊】

政府は５月１３日の有識者会議で、空き部屋などに旅行者を有料で泊める【民泊】の、新法原案をまとめ、２０１７年の通常国会に新法を提出する予定です。

 

新法原案の内容は、

・「住宅地」の民泊営業を認める。

・ 所有者の貸主が「ネットで簡易登録」すれば「旅館業法上の許可」が不要。

・「宿泊拒否」が可能。

・「年間宿泊日数の上限」。（検討中）

 

「年間宿泊日数の上限」以外は、適法の民泊営業がしやすい新法原案だと考えます。

旅館業法の許可を得て営業している、ホテルや旅館に配慮して、「年間宿泊日数の上限」を検討しているとの事。

 

【民泊】は、体験（民泊ホストと会話・現地で食材を購入自分で料理等）を求める利用者が多く、ホテルや旅館と競合する事は少ないと思います。

【民泊】の、「年間宿泊日数の上限」が無ければ、宿泊施設不足が解消し、適正な宿泊料金になり、国内外滞在者の増加にも繋がり、ホテル、旅館、民泊営業者、滞在者、政府（訪日外国人目標増・税収増）にとって、良い方向に進むと考えます。

 

池田商事ＨＰ（動画が増えました）

 

 

京都市の【民泊】市が実態調査

京都市は、空き部屋などに旅行者を有料で泊める【民泊】の、実態調査結果を発表しました。

「エアー・ビー・アンド・ビー」などの、仲介民泊サイト８社計２７０２件の登録を確認し、旅館業法の許可を得ていたのは約７％の１８９件、所在地を特定できず許可の有無を確認できなかったり、無許可が判明した物件が１４４２件あり、違法の可能性がある施設が、９割を超える可能性もあるとの事。

 

また、市は実態調査と別に、２０１５年度に民泊についての苦情が計２７６件寄せられたこと、１３件に営業許可を取得させたほか、９５件を営業中止、６７件を指導中、所在不明が７４件有ることも明らかにしました。

 

テレビ東京「ガイアの夜明け」の民泊特集にて、京都市職員が違法民泊を調査している放映が有り、先日参加しました、京都のインターネット不動産勉強会でも、京都市は違法民泊に厳しい話も有りました。

 

【民泊】についての苦情があるので、調査や警告なども大切だと思いますが、実態に伴わない最低滞在期間（７日～１０日以上）等の要件緩和をすすめ、適法民泊が増加すれば、国内外の滞在者増加、適法民泊関係者の収入増加、税収増などにつながり、民泊関係者全体が、良い関係になると考えます。

 

池田商事ＨＰ（動画が増えました）

【フラット３５】史上最低金利

住宅金融支援機構は、長期固定金利の住宅ローン「フラット３５」の、今月５月の金利を発表しました。

「フラット３５」の返済期間が２１年以上３５年以下の金利は、年１．０８％～１．７７％（前月１．１９％～１．８２％）で、融資を始めた２００３年１０月以降、史上最低の金利になりました。

 

当社が斡旋いたします、ジェイ・モーゲージバンクの「フラット３５」の５月金利は、

・「フラット３５」の融資期間が２１年以上３５年以下の金利は年１．０８％　

・「フラット３５Ｓ」（優良住宅取得支援制度）の融資期間が２１年以上３５年以下の金利は年０．７８％

（当初５年間は「フラット３５」の年１．０８％ から０．３％引き下げた金利）

 

・「フラット３５」の融資期間が２０年以下は年０．９６％　

・「フラット３５Ｓ」（優良住宅取得支援制度）の融資期間が２０年以下は年０．６６％

（当初５年間は「フラット３５」の年０．９６％から０．３％引き下げた金利）

 

一方、都市銀行の住宅ローン変動金利の店頭金利は、２．４７５％ですが金利優遇（割引）があります。

（例）　店頭金利２．４７５％－１．７％（ローンを組む人の属性によって金利優遇は違います）＝０．７７５％

「フラット３５Ｓ」（優良住宅取得支援制度）の、融資期間が２０年以下の当初５年間の金利は０．６６％で、都市銀行の住宅ローン変動金利０．７７５％（上記の例）よりも、０．１１５％金利が低いです。

なお、「フラット３５」の融資期間が、２１年以上３５年以下の年１．０８％ 金利で、２０００万円を３５年間ローンを組んだ場合、毎月の住宅ローン返済額は５７，２０５円です。

 

お客様が住宅ローンを選ぶ際に、固定金利を選択する事が多くなったと実感していますが、５月の「フラット３５」の史上最低金利は、全期間固定金利なので、住宅ローン返済額が増える事も無く、リスクの少ない住宅ローンと考えます。

池田商事ＨＰ

大手警備会社が【民泊】サービスに参入。

大手警備会社のＡＬＳＯＫやセコムが【民泊】向けの見守り・管理サービスに参入するとの事。

 

５月からＡＬＳＯＫは近隣向けのコールセンターを置き２４時間体制で苦情対応し、防犯カメラを付け非常時に警備員が駆けつける警備も別料金にて行う予定。

今夏からセコムは防犯カメラによる監視だけでなく、暗証番号で開ける電子錠を提供し、鍵の紛失や複製による悪用を防ぐ業務も行う予定。

両社とも合法的な民泊運営者にサービスを提供する。

 

国家戦略特別区にて、東京都大田区や大阪府は【民泊】を実施していますが、認定された民泊は少ないです。

大手警備会社の【民泊】参入にて、実態に伴わない最低滞在期間（７日～１０日以上）等の緩和が進む動きになりそうですね。

池田商事ＨＰ

 

「インターネット不動産勉強会」に参加して感じたこと。

先月４月２７日に京都で開催されました【インターネット不動産勉強会】に参加しました。

１３時３０分から１７時までの長時間で盛りだくさんの内容でした。

①不動産管理を受託する方法

②ブランディングの方法

③家賃滞納者への対応方法・民泊について

④ホームページの運用方法

以上の内容で参加者はほぼ不動産業者の経営者でしたが、他業種やお勤めの方も参加して良いと思える内容の勉強会でした。

 

①不動産管理を受託する方法

・相続セミナーを開催し家主様との信頼関係を築く。

・家主様のフォローを定期的に行う。

・直ぐに対応できるように管理物件は会社から近隣物件のみ受託する。

など、家主様との信頼関係を築きフォローも継続することが大切だと感じました。

不動産業以外でも、お客様や出会う人との信頼関係が築けないと、長いお付き合いが出来ないと思います。

 

②ブランディングの方法

・名刺、写真、ブログ、メルマガにて情報を発信する。

・キレイな写真、ホームページの更新、ブログで人柄＆コンテンツ、メルマガでフォローする。

など、魅せ方を考えて発信しきちんとフォローする事が、人から忘れられない事だと気づきました。

早速、ホームぺージ掲載物件の室内写真を充実させ、写真の入れ替え等もしました。

自分は、○○な人間、○○が得意など、相手に自分の事を知ってもらうのは、人間関係を築くのに大切なことだと思います。

 

また、セミナーにて話しは無かったですが、物件のマイナスポイントが分かっていれば内容も記載しました。

（朝日プラザ同心町、メロディーハイム・グランセーヌ は電車の通過する音が聞こえる、シティビラアクトⅢは近隣にラブホテルがあるなどマイナスポイントも記載しました。池田商事）

 

 

③家賃滞納者への対応方法、民泊について

・家賃滞納は迅速に対応（文書をポスト、自宅訪問、電話、保証人への連絡等）

・実務上家賃滞納累計３か月が、信頼関係破壊になり訴訟できますが、滞納があれば直ぐに本人（連帯保証人）に電話、書面、面談等にて連絡を取る初期対応が大切。

など、管理会社や家主様の、家賃滞納者への対応方法でしたが、そもそも家賃を滞納した場合は、滞納者より連絡しなければならない事だと考えており、滞納は良くないですが、滞納理由と支払い時期を伝えれば、家主様や管理している不動産会社は安心します。

うっかりして家賃の支払い期限が過ぎる事もあると思いますが、そんな時も、「支払い期限が過ぎてしまいましたが先程振込みました」等の連絡をすれば、お互い良い関係が築けトラブルも減ると思いました。

 

民泊営業をするには旅館業法の許可が必要で、違法民泊の逮捕事例もレジュメに掲載しており、先日生野区で違法民泊営業者が書類送検された話もありました。

国家戦略特別区域法にて民泊条例が施行された、東京都大田区、大阪府、大阪市（１０月施行予定）や、民泊の要件緩和の動きもあり、違法な民泊から適法な民白へ移行している動きがあるとの内容でした。

 

「現在ほとんどの民泊営業は違法ですが、逮捕される人と逮捕されない人の違いは何か？」の質問をしましたところ、即逮捕にはならないが、警告を受け警告を無視して営業すると逮捕されるとの返答でした。（③の講師は弁護士です。）

日本の民泊は、警告を受けるまで、また警告を受けてからも、違法民泊を続ける環境になっていると感じています。

適法な民泊営業がしやすい、宿泊期間などの規制緩和が必要だとさらに思いました。

 

④ホームページの運用方法

・スーモやアットホームなどの、不動産ポータルサイトからの問い合わせが減っているので、不動産ポータルサイトに頼らないホームぺージでの運用が必要。

・ブログやＳＮＳにて情報発信してＳＥＯ対策する。

・ＳＥＯ対策が出来るホームページを使用し運用することが大切。

②でもお話がありましたが、ブログは自分を知ってもらう大切なツールだと感じました。

不動産に興味がある人に向けての、情報発信をしたいと考えておりますので、今後もブログなどで不動産に関連した情報発信もいたします。

池田商事