【フラット３５】の新制度【フラット３５リノベ】

住宅金融支援機構は、【フラット３５】（長期固定金利住宅ローン）について、性能向上のリフォームを行った中古住宅を取得する場合に、【フラット３５】の金利を一定期間０．６％も引き下げる制度、【フラット３５リノベ】を新設しました。

 

なお、【フラット３５リノベ】の受付期間は、平成２８年１０月１日から平成２９年３月末迄です。

 

【フラット３５】は、今月7月に史上最低金利を更新し、今年の１０月からは、【フラット３５リノベ】の受付も始まりますので、お住まいの購入をご検討の方には、住宅ローンの選択肢が増えますね。

 

住宅金融支援機構（ＨＰ）

池田商事ＨＰ（室内動画が増えました）

 

家売るオンナも活用する【ホームステージング】

当社が加盟しています、大阪府宅地建物取引業協会 北支部主催の、【ホームステージング】勉強会に参加しました。

 

【ホームステージング】は、家具、小物、照明等で、室内をモデルルームのように演出する方法です。

アメリカでは、住まいを高額や早期で売却する為に、当たり前のように行われており、【ホームステージング】を専門職とする、【ホームステージャー】が活躍しています。
 

放映中のテレビドラマ「家売るオンナ」でも、やり手営業ウーマン役の北川景子さんが、売主様に【ホームステージング】の提案後に、玄関に花を飾る等の【ホームステージング】を施し、家を売ってましたね(笑)

 

宅建北支部加盟の不動産業者が、３点ユニット（浴室・洗面台・トイレの３点が一緒になっているユニットバス）のお部屋を、【ホームステージング】したところ、早期の賃貸借契約に至った経緯があり、【ホームステージング】の良さを知って欲しいとの事で、今回の勉強会を開催いただきました。

 

【ホームステージング】は、不動産を高額や早期売却希望の売主様だけでなく、家賃等の交渉なしに、早期の賃貸借契約希望の、家主様も活用できますね。

売主様、家主様にも良いご提案ができるように、来月大阪で開催予定の、ホームステージャー２級認定講座を受講します。

合格すれば、ブログなどでお知らせいたしますが、不合格の場合はお知らせしませんので、お察しいただければ幸いです（笑）

 

日本ホームステージング協会（ＨＰ）

池田商事ＨＰ（室内動画が増えました）

【刑務所ホテル】？

皆様の願いが通じたんですね、天気予報は雨の予報でしたが、天神祭の花火には雨が降らなかったですね。

 

奈良少年刑務所が老朽化の為、今年度末で閉鎖します。

法務省が、ＰＦＩ方式（民間の資金・経営を活用）にて、建物は保存しホテルとして活用する方向で調整しており、実現すれば、日本初の【刑務所ホテル】になります。

 

建物は、１９０８年（明治41年）に竣工され、築約１０８年も存続しており、日本の住宅平均寿命は２７年と短く、建物を存続して、日本初の【刑務所ホテル】に是非なって欲しいですね。

奈良少年刑務所（ウィキペディア）

 

なお、イギリスのホテル マルメゾン・オックスフォードが、世界初の【刑務所ホテル】で、過去に死刑の執行も行われており、お化けが出るとの話もあります。

また、刑務所だった時に収監されていた囚人が、ホテルになってから客として宿泊したとの事。

イギリスの【刑務所ホテル】の話は、ほっこりしますね（笑）

 

池田商事ＨＰ（室内動画が増えました）

因みに、子供の頃よく遊んだ、写真の扇町公園は昔監獄でした。

【民泊】セミナーに参加しました。

先日【民泊】セミナーに参加しました。

３部構成の盛りだくさんの内容でした。
【第１部】

・昨今【民泊】は料金競争が激しくなっている。

・旅館営業許可がない、国家戦略特区の特定認定がない【ヤミ民泊】は、グレーではなく真黒で、真黒な事をしてる人がグレーと言っている。

・国家戦略特区の【民泊】は、６泊７日以上の滞在日数制限があるが、営業日数制限（１８０日以下）はなく、３６５日営業可能。

・大阪府松井知事が、滞在日数制限を２泊３日での緩和を国に要望している。

・大阪市は今年１０月より、国家戦略特区の【民泊】を実施予定。

・商売は正々堂々とする事が大切。

商売は正々堂々とする事が大切の言葉は全く同感です。

セミナー後の事ですが、無許可で民泊運営した不動産会社と、その親会社の２社、両社の役員６人が書類送検されました。
なお、親会社は上場会社で、書類送検を受けて株価は下落したとの事。
商売を正々堂々としない事で、お客様、株主、従業員、従業員の家族、近隣住人、他の不動産業者など、多くの方々に迷惑を掛けますね。

私が質問した内容と講師の返答

・国家戦略特区の【民泊】は、６泊７日以上の滞在日数制限がありますが、貴社が合法に運営している国家戦略特区【民泊】の稼働率。
⇒稼働率は約５０％

・大阪府松井知事が、滞在日数制限を２泊３日での緩和を国に要望しています。
大阪市が今年１０月より、国家戦略特区の【民泊】実施を予定していますが、滞在日数制限が２泊３日になる可能性。
⇒本人が決める事でないので分からないし、期待しないで下さいとの事。
大阪府の、国家戦略特区の特定認定【民泊】は２件しかなく、実態に伴った内容でないと思いますので、
大阪市の、１０月実施予定【民泊】は、滞在日数制限の緩和が、少しはあるだろうと期待しています。

【第２部】
不動産投資会社の代表取締役が講師で、様々な不動産データーを使用されていました。

・民泊運用を他と差別化した事で、賃貸運用の約３倍の利回りになった事例紹介。

・日本の不動産市場は、他のアジア先進国に比べて不動産投資利回りがよい。

・イギリスのＥＵ離脱に伴い、イギリスの不動産価格が大幅に下落すると考える人が多いが、投資家が下落したイギリスの不動産を購入するので、イギリスの不動産価格は大幅な下落はなく、日本の不動産価格にも大きな影響はない等の内容で、海外投資家に日本の不動産を購入してもらう話でした。

ニュースや他の不動産セミナーでは、イギリスがＥＵ離脱する事で、イギリスの不動産価格は大幅に下落する可能性、日本経済にも影響する内容を伝えています。
日本の不動産だけでなく、イギリス等海外の不動産動向も気になりますね。

【第３部】
ホームスティ型シェアハウスについて
・用途地域による建築制限を受けない。（住居専用地域も運用可能）
・敷地の固定資産税が６倍にならない。（都市部の場合）

【私のまとめ】
昨今人口減少に伴い空家が増えていますが、相続税対策などの賃貸マンション建設が急増し、空室問題を抱える大家さんも急増しています。
また、儲かると言われた【民泊】も、料金競争が激しくなっており、書類送検などの大きなリスクもあります。

規制が多い【合法民泊】の運用が難しいのなら、シェアハウス運用する。既存物件の入居率を上げるリノベーション（必要なら耐震補強）にて、家賃を上げ利回りも上げるなどの方法で、正々堂々と商売＆差別化した空室対策が大切だと思いました。
空家問題の解決提案が、自分が掲げているミッション【不動産を通じて人を幸せにする】に、少しは繋がると考えます。

池田商事ＨＰ（室内動画が増えました）

【家売るオンナ】

７月１３日（水）にスタートしましたドラマ【家売るオンナ】を見ました。

 

やり手営業ウーマン役の北川景子さんが家を売る話です。

なかなか結論が出せないお客様に、購入希望を装ったサクラを使って家を売る等のシーンがあり、不動産業者は、家を売る為には何でもするイメージがあるんだな～と思いました。

 

でも、来週分も録画しており、次回はどの様にして家を売るのかを楽しみにしてます。

また、不動産業者が見る為にか？毎週水曜日に放映予定ですね。

 

【家売るオトコ】（池田博之）は、サクラを使って家を売る事等はしませんので、ご安心下さいませ(笑)

池田商事ＨＰ（室内動画が増えました）

【フラット３５】全宅住宅ローン。

大阪府宅地建物取引協会北支部主催の、全宅住宅ローン【フラット３５】の説明会に参加しました。

 

【フラット３５】（長期固定金利）の、事前審査時に気を付ける事は、認識のない借入等です。

・携帯電話の割賦販売（２年間の分割販売）は、ローン利用と同じ扱いになりますので、完済予定にする。

・キャッシングやカードローンが有れば完済予定にする。

・リボ払いは約１４％の高金利なのでリボ払いは利用しない。

・滞納しない。

前回のブログにも記載しましたが、携帯電話の割賦販売（２年間の分割販売）は、借入の認識がないと思います。

住宅ローンのご利用をお考えの方は、借入等の滞納をしない、高金利のリボ払いは利用しない事が大切です。

 

全宅住宅ローンの【フラット３５】は、借入しやすい住宅ローンで、派遣社員の方、契約社員の方、転職等で在籍期間が短い方、他の金融機関にて否決された方も、全宅住宅ローン【フラット３５】でしたら、審査承認の可能性もございます。

今月７月の、【フラット３５】（長期固定金利）の金利もついに１％を割り込み、０．９３％の低金利で【フラット３５】（長期固定金利）が利用できます。

 

住宅ローンを利用して住宅購入をご検討の方、住宅ローン審査を否決された方も、何なりとお気軽にお問い合わせ下さいませ。

 

池田商事ＨＰ（室内動画が増えました）

住宅ローンＶＳカードローン。

最近、テレビＣＭやフェイスブック広告などで、銀行カードローンの広告を、目にする機会が増えたと感じませんか？

 

銀行は、利率の高いカードローンの貸出を急速に増やしており、利率１２．２５％以上の貸出金が、この３年間で約１兆円以上も増え、銀行貸出が原因の自己破産も増えているとの事。

銀行は、カードローンの貸出を増やしていますが、カードローンを利用すると、住宅ローンが利用できない可能性があり、矛盾しているなあ～と感じてます。

 

また、携帯電話を２年間の分割販売で購入した場合は、支払いを忘れると個人信用情報に遅延情報が記載される可能性があり、住宅ローンの利用に影響しますので、支払い忘れが無いようにご注意下さいませ。

 

池田商事ＨＰ（室内動画が増えました）

池田商事の池田 博之がご紹介する売買中古マンションのエスリード天満橋

北区で大人気の堀川小学校区内のマンション

【眺望・室内動画有】北区で大人気の堀川小学校区内のマンション。室内はリフォーム済で即入居可能です。

詳しくは、エスリード天満橋の紹介ページをご覧ください。

【路線価】リーマンショック以降初めて上昇。

国税庁が発表しました、相続税等の算定基準となる平成２８年分【路線価】の全国平均が、去年に比べ０．２％上昇し、２００８年のリーマンショック以降初めて上昇に転じました。

 

海外マネーによる不動産投資の活発化、低金利による住宅需要の増加、訪日外国人増加による「インバウンド需要」などが要因との事。

因みに【路線価】の上昇率トップは、大阪市北区角田町の御堂筋で、前年より２２．１％アップしており、１㎡あたり１０１６万円です。

 

平成２８年分【路線価】は、今年１月１日時点の評価です。

イギリスのＥＵ離脱、インバウンド需要の変調、相続税対策等のアパート建築増加による空室増加の影響が、来年の【路線価】には影響しそうだと考えます。

 

池田商事ＨＰ（室内動画が増えました）

【フラット３５】金利がついに１％を割り込みました。

長期固定金利の住宅ローン「フラット３５」の、今月7月の金利が発表されました。

 

当社が斡旋いたします、ジェイ・モーゲージバンクの「フラット３５」の７月金利は、

 

・「フラット３５」の融資期間が２１年以上３５年以下の金利は年０．９３％　

・「フラット３５Ｓ」（優良住宅取得支援制度）の融資期間が２１年以上３５年以下の金利は年０．６３％

（当初５年間は「フラット３５」の年０．９３％ から０．３％引き下げた金利）

 

・「フラット３５」の融資期間が２０年以下は年０．８５％　

・「フラット３５Ｓ」（優良住宅取得支援制度）の融資期間が２０年以下は年０．５５％

（当初５年間は「フラット３５」の年０．８５％から０．３％引き下げた金利）

 

５月のフラット３５史上最低金利から、２ヶ月ぶりに史上最低金利を更新しました。

日銀のマイナス金利政策を受けて、指標となる長期金利の低下が要因です。

フラット３５（長期固定金利）の金利もついに１％を割り込み、０．９３％の低金利でフラット３５（長期固定金利）が利用できますね。

池田商事ＨＰ（室内動画が増えました）