ブログをご覧の皆様こんにちは。


大阪市北区中崎町で不動産業を営んでおります、池田商事の池田博之です。


ブログは、このサイトから池田商事ホームページのブログに移行いたしましたので、クリック賜りご覧いただけると幸いです。
池田商事ホームページ（３６０°物件動画が増えました）

【民泊】大阪市の申請受付がスタート。

大阪市の国家戦略特区【民泊】を、営業するための申請受付が、１０月３１日にスタートし、「違法民泊」の通報窓口も、開設されました。
初日は、３業者が合計１３室を申請しており、申請受付してから約３週間で認定され、宿泊が可能になります。


訪日外国人が増加している大阪市で、初日の申請が１３室は、少ないと感じました。
２０１７年に、最低宿泊日数が、「6泊7日」から「2泊3日」の緩和予定があり、予定が決定になれば、申請数も増加すると思います。


【民泊】内容のブログです。
写真は、お好きなハウスメーカで建築可能な【本庄西２丁目土地】です。

【フラット３５】３ヶ月ぶりに金利低下。

住宅金融支援機構が、【フラット３５】（長期固定金利住宅ローン）の、今月１１月の金利を発表しました。

 

当社が斡旋いたします、全宅住宅ローン「フラット３５」の１１月金利は、

 

・「フラット３５」の融資期間が２１年以上３５年以下の金利は年１．０３％　

・「フラット３５Ｓ」（優良住宅取得支援制度）の融資期間が２１年以上３５年以下の金利は年０．７３％

（当初１０年間は「フラット３５」の年１．０３％ から０．３％引き下げた金利）

先月１０月のフラット３５金利より、０．０３％金利が下がりました。

 

・「フラット３５」の融資期間が２０年以下の金利は年０．９３％　

・「フラット３５Ｓ」（優良住宅取得支援制度）の融資期間が２０年以下の金利は年０．６３％

（当初１０年間は「フラット３５」の年０．９３％から０．３％引き下げた金利）

先月１０月のフラット３５金利より、０．０２％金利が下がりました。

 

フラット３５史上最低金利の、８月の金利と比較すると、１１月は金利が高いですが、３ヶ月ぶりに金利が低下しました。

ブログで紹介しました、【フラット３５】の１０月からの新制度【フラット３５リノベ】は、一定期間０．６％の金利優遇がありますが、平成２８年１０月１日から平成２９年３月３１日までの、申込受付分に適用しており、予算金額に達する見込みとなった場合は、受付を終了します。

 

【フラット３５】（長期固定金利住宅ローン）は、お借入期間返済額の変動は無く、現在低金利、契約社員・派遣社員の方も、お借入しやすい住宅ローンです。

 

【フラット３５】ホームページ

写真は、春には大川沿いの桜が、バルコニーで楽しめる分譲マンション【ノア北天満】です。こちらをクリック賜りましたら、リフォーム前の室内や眺望などをＹouTube(動画)でご覧いただけます。

訪日外国人、初の２千万人突破。

今年１月から１０月３０日の、訪日外国人の、年間累計が２千万人を超え、過去最高を更新しました。
３大都市圏よりも、地方に宿泊する訪日外国人の伸び率が、上回る傾向も続いています。

政府は、２０２０年に訪日外国人を、年間４千万人にする目標を掲げていますが、訪日外国人の関心は、家電やブランド品から、文化や体験に移っているとの指摘があります。

民泊セミナーのブログでお伝えしましたが、日本ならではの体験（モノからコトへ）ビジネスは、地方活性化の一助にもなると思いました。

写真は、分譲マンション【レジデンス梅田ローレルタワー３１階】です。こちらをクリック賜りましたら、室内や眺望などをＹouTube(動画)でご覧いただけます。

不動産の紛争事例。

大阪府宅地建物取引士センター主催の、講演会に参加しました。
【不動産取引に関する最新の判例・裁判例】のタイトルで、不動産の説明不足、詐欺的勧誘などの、紛争６事例の解説でした。

一番気になった事例は、８７歳の高齢者に、自宅売却後も生活費用を支給し、売却した自宅で死ぬまで暮らせるなどの、不確実な条件を伝え、低価格で自宅を売却させた、詐欺的勧誘事例です。
自宅の売買契約締結後に、８７歳の高齢者は、病院で認知症の診断を受けた、不確実な条件で売却を誘導されたなどの事項があり、裁判所は、この売買契約を無効としました。

講師の弁護士は、契約相手が高齢者である場合には、判断能力について十分な注意が必要であり、高齢化社会なので、今は無くとも今後は、高齢者問題には当たると、おっしゃってました。
不動産以外でも、高齢者の、自動車運転問題、介護問題など、皆様も、高齢者問題にふれる機会が、増えると思いました。

写真はリノベーション物件【朝日プラザ北梅田】です。こちらをクリック賜りましたら、室内や眺望などをＹouTube(動画)でご覧いただけます。

民泊セミナーに参加しました。

民泊セミナーに参加しました。

 

先日のブログでもお伝えしました、国家戦略特区【民泊】の、滞在日数制限が、「６泊７日以上」から「２泊３日以上」に、閣議決定したことも触れており、

○シェアリングエコノミー（インターネットを通じての個人間の貸し借りのこと。民泊のエアビーアンドビー、タクシーのウーバーなど）。

○インバウンド消費（訪日外国人の消費）。

も増加しており、日本の民泊市場は明るい内容でした。

 

民泊は、ホストが部屋などを自由に演出できます。

キティちゃんの、ぬいぐるみだらけの部屋に、キティちゃんのコスプレをした、ゲスト（外国人）が写っている映像は、とてもビックリしました。

日本文化を体験したいので、ホテルには宿泊せず、民泊を利用する富裕層の外国人も多い事が、最も気になった内容です。

 

28日放映のテレビ番組で、東京のホテルでは、日本庭園を通り、ホテル館内に入る造りにし、道中でお茶体験ができる茶室を造作、客室は和室を取り入れ、外国人宿泊客を取り込む為に、日本らしさを演出していました。

「モノからコトへ」の言葉を、最近よく耳にしませんか？

モノからコト（体験）に、消費者のニーズが、変わってるのですね。

 

27日の大阪市長の定例会見では、大阪市が１０月３１日に、施行する民泊条例について、最低宿泊日数を、２泊３日に緩和する改正案を、11月３０日の市議会に提案し、２０１７年からの導入を目指していることが、発表されました。

 

写真は、分譲マンション【梅田シティビラアクトⅢ】です。こちらをクリック賜りましたら、室内や眺望などを動画でもご覧いただけます。

タワーマンションの高層階に増税。

２０１８年以降に引き渡す、新築タワーマンション（２０階建て以上）が対象となりますが、高層階の固定資産税と相続税が、増税されます。

分譲マンションでは、同じ面積の高層階と低層階の価格は、通常高層階が高額になりますが、固定資産税や相続税の算定基準となる、固定資産税評価額は、同じ評価になり、固定資産税や相続税も原則同額です。

現金で相続するより、タワーマンションの高層階を購入すれば、相続税の金額も抑える事ができ、固定資産税も、購入した価格のわりに安いです。
タワーマンションの、高層階を購入する節税対策は、富裕層しかできない事に、批判があがっており、タワーマンションの高層階が、増税になるとの事です。

新しい税制は、「２０階建て以上の新築マンション」及び、「２０１８年以降の引き渡し」が対象となっており、既存の物件は、現在の税制が適用されます。

「２０１８年以降の引き渡し」は、まだまだ先の事だと思いましたが、約１年２ヶ月後なので、現在販売中の新築タワーマンションも、「２０１８年以降の引き渡し」の可能性があります。
新築タワーマンション（２０階建て以上）の、高層階を購入検討の人は、引き渡し時期に注意が必要ですね。

写真は分譲マンション【ル・グランデ東梅田】です。こちらをクリック賜りましたら、室内や眺望などを動画でもご覧いただけます。

【民泊】滞在日数２泊３日以上に決定。

今日２５日に、政府は、国家戦略特区【民泊】（一般住宅に旅行者らを有料で泊めるサービス）の、滞在日数制限を、「６泊７日以上」から「２泊３日以上」に、短縮する政令の改正を決定しました。

１０月３１日から、国家戦略特区【民泊】を実施する大阪市は、「２泊３日以上」の滞在日数制限で民泊ができるように、条例を改正する見込みです。

国家戦略特区【民泊】は、「６泊７日以上」の滞在日数制限があり、この滞在日数制限の長さが、【民泊】運営のネックになっていました。
「２泊３日以上」の、滞在日数制限の緩和によって、【民泊】運営する事業者も増え、日本で宿泊する旅行者も増えますので、消費の活性化にも繋がると考えます。

先日の民泊内容のブログ
写真は、ホームステージング物件【ローレルハイツ北天満２号棟】です。こちらをクリック賜りましたら、室内や眺望などをＹouTube(動画)でご覧いただけます。

【フラット３５リノベ】・【フラット３５】１０月金利。

住宅金融支援機構が、【フラット３５】（長期固定金利住宅ローン）の、今月１０月の金利を発表しました。

当社が斡旋いたします、全宅住宅ローン「フラット３５」の１０月金利は、

・「フラット３５」の融資期間が２１年以上３５年以下の金利は年１．０６％　
・「フラット３５Ｓ」（優良住宅取得支援制度）の融資期間が２１年以上３５年以下の金利は年０．７６％
（当初５年間は「フラット３５」の年１．０６％ から０．３％引き下げた金利）
先月９月のフラット３５金利より、０．０４％金利が上がりました。

・「フラット３５」の融資期間が２０年以下の金利は年０．９５％　
・「フラット３５Ｓ」（優良住宅取得支援制度）の融資期間が２０年以下の金利は年０．６５％
（当初５年間は「フラット３５」の年０．９５％から０．３％引き下げた金利）
先月９月のフラット３５金利より、０．０１％金利が下がりました。

また、ブログで紹介しました、【フラット３５】の新制度【フラット３５リノベ】も、今月１０月より申込を開始してます。

【フラット３５】（長期固定金利住宅ローン）は、お借入期間返済額が一定で現在低金利、契約社員・派遣社員の方も、お借入しやすい住宅ローンです。
今月１０月からの新制度【フラット３５リノベ】は、一定期間０．６％の金利優遇もあります。

フラット３５（ＨＰ）
写真は、堀川小学校区内の【メロディーハイム同心パークウエスト】です。

今日９月２３日は【不動産の日】です。

今日、９月２３日は【不動産の日】です。

秋は、不動産取引が活発になることと、「ふ（二）どう（十）さん（三）」の語呂合せから、昭和５９年（１９８４年）に、全国宅地建物取引業協会連合会（全宅連）が定めました。

 

２０１６年７月１日時点の、基準地価が先日発表され、全国商業地が、前年比０．００５％のわずかなプラスになり、９年ぶりに上昇しました。

商業地上昇率は、３大都市圏（東京・大阪・名古屋）は２．９％、大阪府の商業地上昇率が４．７％で、２年続けて全国都道府県の１位でした。

また、商業地上昇率ＴＯＰ１０に、大阪市内の３地点が入ってました。

 

なお、旅行クチコミサイトなどで紹介され、訪日外国人の人気スポットになり、地価が上がった地点もあり、日本人よりも、訪日外国人の利用が多くなった店舗も、ニュースで紹介してました。

訪日外国人の人気スポットになれば、地価上昇に繋がることもありますね。

 

私の地元中崎町も、古民家を改装した、飲食店などの店舗が多く営業しており、外国人も訪れます。

【不動産の日】に、不動産の事を考えると、新しい発見があるかも知れませんね（笑）

 

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写真は、ジョギングや散歩が楽しめる淀川河川敷近くの【リーガル豊崎】です。

分譲マンションの建て替えトラブル。

分譲マンションの、建て替えに必要な区分所有者の同意が、５分の４以上（８０％以上）から、３分の２以上（約６７％以上）に、今年６月に法改正され、建て替えの条件が緩和されました。

現在、築４０年以上の分譲マンションは、全国で約５６万戸ありますが、この４０年間で、建て替えした分譲マンションは、２２７件と少ないです。

分譲マンションの建て替えには、建て替え費用や仮住まいなどの問題があり、修繕して居住する考えの、区分所有者もいますので、建て替えの話しが進まずに、トラブルになる事が多くなっています。

分譲マンションの、集会室や共用部分でイベントを開催して、住人同士が話し合える機会を増やし、２０年以上の話し合いにて、修繕して使い続ける方針が、全会一致で決定した分譲マンションもあります。

皆様も話し合いで、トラブルを解決した経験があると思います。
区分所有者同士が、交流できるイベントなどを開催し、話し合う機会を多く持つことが、分譲マンションの、トラブル解決になると考えます。
分譲マンションの、トラブルを抱えている区分所有者様は、イベントを開催してみてはいかがでしょうか？

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写真は、築４５年の【中津リバーサイドコーポＣ棟】（奥側）と【中津公園】（手前側）です。

住宅購入のため偽装離婚？

外国のお話ですが、今年３月に中国の上海市は、住宅ローンを組む場合、１世帯につき、１軒目購入は頭金３割、２軒目以降は頭金５割を、義務づける規制を導入しました。

離婚すれば２世帯扱いになり、２軒目を購入した場合にも、１軒目購入と同じく頭金３割で、住宅ローンが組めるので、偽装離婚が急増しています。
役所も、離婚受付の整理券を配ったり、１日の受理件数を決めて、急増してる離婚受付の対応をしているとの事。


住宅価格が、さらに上がってしまう恐怖感で、住宅購入者が急増している事が原因です。
偽装離婚してまで、住宅を購入する事に驚きました。

一方、日本の近畿圏マンション８月の、発売戸数は、前年同比２８％増の１２３８戸で、２ヶ月連続で前年実績を上回っており、発売戸数は伸びてます。

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写真は、南森町駅徒歩２分・堀川小学校徒歩５分、【ハイマート南森町】１０階お部屋のLDKです。室内や眺望をＹｏｕＴｕｂe(動画)でご覧いただけます。

【家売るオンナ】ロス？

毎週水曜日放送の、不動産会社が舞台のドラマ【家売るオンナ】が、昨日最終回でした。

 

昨日ブログで記載しました、【ホームステージング】、電話営業、チラシ撒き、お客様の争奪、申込のお断り、パワハラ？などなど、不動産業界あるあるも多く、やり手営業ウーマン役北川景子さんの、不動産売却方法なども、楽しく観てました。

 

毎週水曜日の定休日に、このドラマを観て、また明日も頑張ろうと思ってましたので、昨年多くの人が経験しました「福山ロス」ならぬ、【家売るオンナ】ロスになってます（笑）

【家売るオンナ】を観る代わりに、仕事関連書籍を読んで補います。

たまには、ゆるいブログを書くのも楽しいですね。

 

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写真は、【ローレルハイツ北天満２号棟】の、最上階バルコニーからの眺望です。室内や眺望をＹｏｕＴｕｂe(動画)でご覧いただけます。

ホームステージャー２級に合格しました。

先月受講しました、【ホームステージャー２級】に合格し、資格認定証が届きました。
以前のブログで、【ホームステージャー２級】に合格すれば、お知らせする旨を伝えており、合格してホッとしてます。（笑）

【ホームステージング】は、家具、小物、照明等で、室内をモデルルームのように演出する方法で、アメリカでは、住まいを高額や早期で売却する為に、当たり前のように行われており、【ホームステージング】を専門職とする、【ホームステージャー】が活躍しています。

今日が最終回のドラマ【家売るオンナ】で、やり手営業ウーマン役の北川景子さんが、玄関に花を飾り、部屋を明るくする等の【ホームステージング】を施し、説明も加えて、早々に家を売ってました。
また、９月１１日放送のTBS「がっちりマンデー！！」でも、【ホームステージング】の方法、ビフォーアフターなどが紹介されて、【ホームステージャー】も、少しずつですが、認知されるようになりました。

【ホームステージング】は、高額や早期の、不動産売却希望の売主様だけでなく、空室に悩む家主様も、利用価値のある方法ですので、お気軽にお問い合わせ下さいませ。

日本ホームステージング協会ホームページ
ルモン東梅田（ホームステージング物件）
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小規模保育３歳以上も可能に

小規模保育所は、原則２歳児以下が対象ですが、年齢制限を緩和して、３歳以上の利用も認める検討を、政府がしています。

特例的に、全国１０区域ある国家戦略特区に限り、認める方向で、早ければ来年の通常国会に、国家戦略特区法改正案を提出します。

小規模保育所は、現行では３歳になると、利用者は改めて保育所を探す必要が生じていましたが、年齢制限を緩和することで、３歳になっても、小規模保育所で過ごせるお子様が増えますね。

 

また、日当たりなど、保育所の設置基準を緩めて、既存の建物を活用する事も検討しています。

保育所の、設置基準を緩和する事で、空きビルなどに保育所の入居が増えれば、その地域に居住する人も増えるので、空き家対策にも効果があると考えます。

昨日、自治体が空き家対策に、取り組んでいる内容もブログに記載しました。

 

大阪市ホームページ
写真は、当社近隣の【音色つばさ保育園】です。

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空き家活用に補助金

近畿の自治体で、増え続けている空き家の活用を、促す動きが広がっています。

 

大阪府豊中市は、未利用の住宅や店舗兼住宅の改修に助成します。

・上限額は一戸建で２００万円、共同住宅で５００万円。

・改修後に５年以上事業を続ける意思があることが条件。

 

奈良県は、空き家の改修費用を補助します。

・地域の拠点として生かせる、空き家の改修費用を、１件あたり最大４００万円補助します。

 

兵庫県は１５年度から、ホームインスペクション（住宅診断）の、補助をしております。

・ホームインスペクション（住宅診断）の、費用５万円前後のうち、２万５０００円を上限に補助します。

 

地方銀行の空き家活用の融資。

・関西アーバン銀行は、地主から空き家などを借りて、定期借地権付き住宅を、建築・販売する場合に対応した融資を、６月に開始しています。

・但馬銀行も、空き家活用の融資を、６月に始めています。

 

近畿２府４県の空き家率は、１４．１％で、全国平均の１３．５％に比べて高く、上記などの空き家対策が急務だと感じてます。

お住まいやご商売の立地は、人が集まる地域を選ぶことも、大切だと考えます。

 

写真は、【レック北梅田】の６階バルコニーからの眺望です。室内や眺望をＹｏｕＴｕｂe(動画)でご覧いただけます。

日本式家屋が人気。

外国のお話ですが、韓国の群山市（クンサンし）は、日本の統治時代に建てられた、日本式家屋が約１７０棟残っています。

 

群山市（クンサンし）は、この日本式家屋を２００９年から文化財として保存、反日教育などに使われましたが、訪れる人の目的が変わり、観光客もこの５年で５倍も増えました。

 

韓国は地震が急増しており、日本の耐震性に優れた、建築技術が認められた事も、観光客が増えた一因です。

また、韓国では耐震性に優れた、日本の住宅を建てる人も増えています。

日本の建築技術が、外国でも認められるのは、嬉しい事ですね。

 

地震を含めた災害時に役に立つ【東京防災】は、ご存知ですか？

昨年９月に東京都が、東京都内の全世帯に配布しました、防災用のハンドブックで、「簡素で分かりやすい」など大きな反響があり、昨年１１月より販売を開始し、東京都外の人でも、入手することが可能になりました。

なお、無料でダウンロードする事もできます。

 

東京都ホームページ

写真は、【ヴィークタワーＯＳＡＫＡ】（免震タワーマンション）の、３３階バルコニーからの眺望です。室内と眺望のＹouTubeも添付しています。

【ヨドバシ梅田タワー】

ヨドバシカメラは、ヨドバシ梅田ビルの北側に、【ヨドバシ梅田タワー】（仮称）の建築着手を決定し、２０１９年秋の竣工予定を発表しました。

 

ヨドバシ梅田ビルの、駐車場として使用されています約７，０００平方メートルに、地上３４階、地下４階のビルを建設します。

高層階の９階から３４階がホテル、低層階の地下１階から地上８階が商業施設、地下４階から地下２階を駐車場とする計画で、２０１９年秋に竣工予定です。

 

大阪駅やグランフロント大阪などと、空中で結ぶ歩行者用デッキも設け、周辺のビルと行き来しやすくし、ホテルは、大阪市内最大級となる、約１，０００客室の見込みです。

 

当社近隣はタワーマンションが多く、タワー＝タワーマンションが、真っ先に思い浮かぶのは職業病ですね（笑）

写真は、夜に撮影しました【ヨドバシ梅田ビル】です。

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【フラット３５】９月の金利。

住宅金融支援機構が、【フラット３５】（長期固定金利住宅ローン）の、今月９月の金利を発表しました。

 

当社が斡旋いたします、ジェイ・モーゲージバンクの「フラット３５」の９月金利は、

 

・「フラット３５」の融資期間が２１年以上３５年以下の金利は年１．０２％　

・「フラット３５Ｓ」（優良住宅取得支援制度）の融資期間が２１年以上３５年以下の金利は年０．７２％

（当初５年間は「フラット３５」の年１．０２％ から０．３％引き下げた金利）

先月８月のフラット３５史上最低金利より、０．１２％金利が上がりました。

 

・「フラット３５」の融資期間が２０年以下の金利は年０．９６％　

・「フラット３５Ｓ」（優良住宅取得支援制度）の融資期間が２０年以下の金利は年０．６６％

（当初５年間は「フラット３５」の年０．９６％から０．３％引き下げた金利）

先月８月のフラット３５史上最低金利より、０．１３％金利が上がりました。

 

また、先日ブログで紹介しました、【フラット３５】の新制度【フラット３５リノベ】が、来月１０月より申込を開始します。

 

【フラット３５】（長期固定金利住宅ローン）は、お借入期間返済額が一定で低金利、来月１０月からの新制度【フラット３５リノベ】は、一定期間０．６％の金利優遇もあり、住宅ローンをご検討の方には、魅力ある商品だと考えます。

 

フラット３５（ＨＰ）

写真は、【天神橋ホワイトハイツ】２階のＬＤＫです。室内や眺望をＹｏｕＴｕｂe(動画)でご覧いただけます。

 

不動産業者数とコンビニ店舗数。

当社近隣は、駐車場跡地などに、コンビニがオープンする事がよくあります。

 

全国のコンビニ店舗数は、５４，３３１店舗（平成２８年７月現在）ありますが、不動産業者数は、１２３，３０７業者（平成２８年３月現在）もあり、コンビニ店舗数の２．２倍以上も多いですね。

当社近隣は、特に不動産業者が多いと感じます（笑）

 

スマートフォンを持っていれば、用紙なしで公共料金や通販代金を、コンビニで支払えるサービスが始まります。

 

この新サービスで、通販などで購入した商品を、コンビニで受け取る際に、本人確認としても使える可能性があり、電力会社などは郵送費が減り、コンビニも、納付用紙を保管する手間も減ります。

コンビニは、ますます便利になりますね。

 

不動産業界も、お客様に寄り添うことが大切だと感じます。

 

写真は事務所近隣に、８月２５日にオープンしました「セブン-イレブン大阪浮田店」です。

池田商事ホームページ（室内・眺望の動画が増えました）