【フラット３５】史上最低金利

住宅金融支援機構は、長期固定金利の住宅ローン「フラット３５」の、今月５月の金利を発表しました。

「フラット３５」の返済期間が２１年以上３５年以下の金利は、年１．０８％～１．７７％（前月１．１９％～１．８２％）で、融資を始めた２００３年１０月以降、史上最低の金利になりました。

 

当社が斡旋いたします、ジェイ・モーゲージバンクの「フラット３５」の５月金利は、

・「フラット３５」の融資期間が２１年以上３５年以下の金利は年１．０８％　

・「フラット３５Ｓ」（優良住宅取得支援制度）の融資期間が２１年以上３５年以下の金利は年０．７８％

（当初５年間は「フラット３５」の年１．０８％ から０．３％引き下げた金利）

 

・「フラット３５」の融資期間が２０年以下は年０．９６％　

・「フラット３５Ｓ」（優良住宅取得支援制度）の融資期間が２０年以下は年０．６６％

（当初５年間は「フラット３５」の年０．９６％から０．３％引き下げた金利）

 

一方、都市銀行の住宅ローン変動金利の店頭金利は、２．４７５％ですが金利優遇（割引）があります。

（例）　店頭金利２．４７５％－１．７％（ローンを組む人の属性によって金利優遇は違います）＝０．７７５％

「フラット３５Ｓ」（優良住宅取得支援制度）の、融資期間が２０年以下の当初５年間の金利は０．６６％で、都市銀行の住宅ローン変動金利０．７７５％（上記の例）よりも、０．１１５％金利が低いです。

なお、「フラット３５」の融資期間が、２１年以上３５年以下の年１．０８％ 金利で、２０００万円を３５年間ローンを組んだ場合、毎月の住宅ローン返済額は５７，２０５円です。

 

お客様が住宅ローンを選ぶ際に、固定金利を選択する事が多くなったと実感していますが、５月の「フラット３５」の史上最低金利は、全期間固定金利なので、住宅ローン返済額が増える事も無く、リスクの少ない住宅ローンと考えます。

池田商事ＨＰ

大手警備会社が【民泊】サービスに参入。

大手警備会社のＡＬＳＯＫやセコムが【民泊】向けの見守り・管理サービスに参入するとの事。

 

５月からＡＬＳＯＫは近隣向けのコールセンターを置き２４時間体制で苦情対応し、防犯カメラを付け非常時に警備員が駆けつける警備も別料金にて行う予定。

今夏からセコムは防犯カメラによる監視だけでなく、暗証番号で開ける電子錠を提供し、鍵の紛失や複製による悪用を防ぐ業務も行う予定。

両社とも合法的な民泊運営者にサービスを提供する。

 

国家戦略特別区にて、東京都大田区や大阪府は【民泊】を実施していますが、認定された民泊は少ないです。

大手警備会社の【民泊】参入にて、実態に伴わない最低滞在期間（７日～１０日以上）等の緩和が進む動きになりそうですね。

池田商事ＨＰ

 

「インターネット不動産勉強会」に参加して感じたこと。

先月４月２７日に京都で開催されました【インターネット不動産勉強会】に参加しました。

１３時３０分から１７時までの長時間で盛りだくさんの内容でした。

①不動産管理を受託する方法

②ブランディングの方法

③家賃滞納者への対応方法・民泊について

④ホームページの運用方法

以上の内容で参加者はほぼ不動産業者の経営者でしたが、他業種やお勤めの方も参加して良いと思える内容の勉強会でした。

 

①不動産管理を受託する方法

・相続セミナーを開催し家主様との信頼関係を築く。

・家主様のフォローを定期的に行う。

・直ぐに対応できるように管理物件は会社から近隣物件のみ受託する。

など、家主様との信頼関係を築きフォローも継続することが大切だと感じました。

不動産業以外でも、お客様や出会う人との信頼関係が築けないと、長いお付き合いが出来ないと思います。

 

②ブランディングの方法

・名刺、写真、ブログ、メルマガにて情報を発信する。

・キレイな写真、ホームページの更新、ブログで人柄＆コンテンツ、メルマガでフォローする。

など、魅せ方を考えて発信しきちんとフォローする事が、人から忘れられない事だと気づきました。

早速、ホームぺージ掲載物件の室内写真を充実させ、写真の入れ替え等もしました。

自分は、○○な人間、○○が得意など、相手に自分の事を知ってもらうのは、人間関係を築くのに大切なことだと思います。

 

また、セミナーにて話しは無かったですが、物件のマイナスポイントが分かっていれば内容も記載しました。

（朝日プラザ同心町、メロディーハイム・グランセーヌ は電車の通過する音が聞こえる、シティビラアクトⅢは近隣にラブホテルがあるなどマイナスポイントも記載しました。池田商事）

 

 

③家賃滞納者への対応方法、民泊について

・家賃滞納は迅速に対応（文書をポスト、自宅訪問、電話、保証人への連絡等）

・実務上家賃滞納累計３か月が、信頼関係破壊になり訴訟できますが、滞納があれば直ぐに本人（連帯保証人）に電話、書面、面談等にて連絡を取る初期対応が大切。

など、管理会社や家主様の、家賃滞納者への対応方法でしたが、そもそも家賃を滞納した場合は、滞納者より連絡しなければならない事だと考えており、滞納は良くないですが、滞納理由と支払い時期を伝えれば、家主様や管理している不動産会社は安心します。

うっかりして家賃の支払い期限が過ぎる事もあると思いますが、そんな時も、「支払い期限が過ぎてしまいましたが先程振込みました」等の連絡をすれば、お互い良い関係が築けトラブルも減ると思いました。

 

民泊営業をするには旅館業法の許可が必要で、違法民泊の逮捕事例もレジュメに掲載しており、先日生野区で違法民泊営業者が書類送検された話もありました。

国家戦略特別区域法にて民泊条例が施行された、東京都大田区、大阪府、大阪市（１０月施行予定）や、民泊の要件緩和の動きもあり、違法な民泊から適法な民白へ移行している動きがあるとの内容でした。

 

「現在ほとんどの民泊営業は違法ですが、逮捕される人と逮捕されない人の違いは何か？」の質問をしましたところ、即逮捕にはならないが、警告を受け警告を無視して営業すると逮捕されるとの返答でした。（③の講師は弁護士です。）

日本の民泊は、警告を受けるまで、また警告を受けてからも、違法民泊を続ける環境になっていると感じています。

適法な民泊営業がしやすい、宿泊期間などの規制緩和が必要だとさらに思いました。

 

④ホームページの運用方法

・スーモやアットホームなどの、不動産ポータルサイトからの問い合わせが減っているので、不動産ポータルサイトに頼らないホームぺージでの運用が必要。

・ブログやＳＮＳにて情報発信してＳＥＯ対策する。

・ＳＥＯ対策が出来るホームページを使用し運用することが大切。

②でもお話がありましたが、ブログは自分を知ってもらう大切なツールだと感じました。

不動産に興味がある人に向けての、情報発信をしたいと考えておりますので、今後もブログなどで不動産に関連した情報発信もいたします。

池田商事

全国銀行協会の「自然災害債務整理ガイドライン」

全国銀行協会の「自然災害による被災者の債務整理に関するガイドライン」が今月４月１日から適用開始になりました。

自然災害の影響によって、住宅ローンや事業性ローン等の既往債務を弁済する事ができないまたは近い将来弁済できないことが確実と見込まれるなどの一定の要件を満たした個人の債務者が対象で住宅ローンなどの免除・減額を申し出ることができます。

 

・債務整理をした事は、個人信用情報として登録されないため、その後の新たな借り入れに影響が及ばない。

・財産の一部を、ローンの支払いに充てずに、手元に残すことができる。（被災状況、生活状況などの個別事情によります）など

熊本地震等自然災害の影響でローンを弁済することができない個人の生活再建支援制度です。

 

ローンの借り入れ先にお問い合わせしていただきますが、借り入れ先が銀行の場合は、全国銀行協会相談室（０５７０－０１７１０９または０３－５２５２－３７７２）へお問い合わせいただくことも可能との事です。

自然災害債務整理ガイドライン

池田商事

 

 

【民泊】中国サイト急拡大。

昨日某ニュース番組で中国の民泊サイト「自在客」（じざいけ）が急拡大している事を取り上げていました。

また、昨日は【民泊】に関する有識者検討会もあり、「近隣住民とのトラブル発生時の責任を明確化するルールをつくるべき」要望や、「中国など海外に拠点を持つインターネット仲介企業の実態解明を求める」意見等も出た事を伝えていました。

【民泊】利用の外国人が、宿泊者同士で大声で話し、大音量で音楽を聴いたり、土足で部屋に入ってしまう事等も有り、日本のマナーを知らずにホスト（貸し手）や近隣住民に迷惑をかける事があります。

 

「自在客」（じざいけ）の昨年売上は、約１７億円でおおよそ２５万人が利用する中国の民泊サイトで、当サイトの登録承認待ちリストに日本の地名も多く掲載されており、当サイトに登録した京都の旅館は、登録前は中国人客がほぼ０で、登録後に中国人客が月に３０人以上になり稼働率も大幅に増えたが、習慣の違いからくるトラブルはほとんど無くなっている事を旅館の従業員が話していました。

「自在客」（じざいけ）が、日本のマナー（土足厳禁・大声で話さない・ゴミ分別等）を前以って宿泊客に案内している事が、トラブルがほとんど無くなった要因との事。

 

今月４月１日に、大阪府の国家戦略特区【民泊】条例が施行されましたが、申請も認定を受けた1件のみで、滞在期間７日以上等の規制が原因だと考えます。

【民泊】全てが、近隣住民に迷惑が掛かるわけでなく、ホテルや旅館と競合する事も少ないと思います。

一部ですが旅館業者も民泊サイトを利用し稼働率を上げ、トラブルもほとんどない話もありますので、【民泊】の滞在期間（大阪府は６泊７日以上）の規制等、実態に伴わない規制を緩和すれば、景気の良い明るい話題も増えると考えます。

池田商事

大阪府の【民泊】条例スタート。

４月１日に大阪府の国家戦略特区【民泊】条例が施行され、参加希望業者の申請受付が始まり、東京都千代田区の宿泊事業社の社長が、第一号となる申請を提出しました。

【民泊】は、１月に東京都大田区で始まりましたが、認定件数は３月３１日時点で８件にとどまっており、松井一郎大阪府知事は、【民泊】の滞在７日以上の規制が強過ぎるとして、滞在期間の緩和を国に求める方針との事です。

 

３月１６日の、大阪府宅地建物取引業協会北支部主催【民泊セミナー】参加時に、大阪府職員の方に「滞在期間は６泊７日以上ですが今後期間の緩和予定はあるのか？」の質問をしました所、現時点では緩和する予定はないとの返答をいただいた事は、先日のブログで書きましたが、滞在期間の理由は、伝染病等を持込んだ人を特定するのに必要な日数との事でした。

 

ホテルや旅館を宿泊利用するのに、７日以上の滞在期間は必要なく、大阪府【民泊】の滞在期間（大阪府は６泊７日以上）の要件は、ホテル業界や旅館業界が【民泊】に反対しており、その対応策だと思います。

大阪府の【民泊】も、実態にともなう滞在期間の要件になれば、【民泊】を合法に行う民泊営業が増え、税収も増えると考えます。

 

池田商事

 

 

 

 

 

 

 

 

公示地価８年ぶり上昇。

３月２２日に国土交通省が発表しました、２０１６年１月１日時点の※公示地価の全国平均が、リーマン・ショック前の２００８年以来、８年ぶりに上昇に転じました。

訪日客の急増で店舗やホテル需要の高まりや、日銀の大規模な金融緩和によって投資が拡大され、不動産取引が活発になっているのが要因との事。

 

大阪府は商業地の上昇率が４．２％で全国１位になり、中でも心斎橋は、過去最高の公示地価を記録した東京銀座を抑えて、商業地の地価上昇率で首位となりました。（上昇率４５．１％）

訪日客が多く銀座と並ぶ「爆買い」の中心地となっています。

大阪ミナミにあるグリコの看板前で、写真撮影をする観光客は多いですね。

昨日は、難波市民学習センターにて予定があり、その後近隣にて食事会をしましたが、３連休後の平日なのにミナミは大変賑わっていました。

 

住宅地に関しては、大阪府は８年ぶりに下落を脱して横ばいとなり、大阪市の中心部は上昇しています。

訪日客、投資マネー、来年４月予定の増税の有無等の要件で、地価が変動すると思いますが、都市部の地価上昇は続きそうですね。

 

※公示地価

国土交通省が毎年３月に公表する１月１日時点の全国の土地価格で一般の土地取引や公共事業用地を取得する際に価格の指標となる。

池田商事