ブログをご覧の皆様こんにちは。


大阪市北区中崎町で不動産業を営んでおります、池田商事の池田博之です。


ブログは、このサイトから池田商事ホームページのブログに移行いたしましたので、クリック賜りご覧いただけると幸いです。
池田商事ホームページ（３６０°物件動画が増えました）

【民泊】大阪市の申請受付がスタート。

大阪市の国家戦略特区【民泊】を、営業するための申請受付が、１０月３１日にスタートし、「違法民泊」の通報窓口も、開設されました。
初日は、３業者が合計１３室を申請しており、申請受付してから約３週間で認定され、宿泊が可能になります。


訪日外国人が増加している大阪市で、初日の申請が１３室は、少ないと感じました。
２０１７年に、最低宿泊日数が、「6泊7日」から「2泊3日」の緩和予定があり、予定が決定になれば、申請数も増加すると思います。


【民泊】内容のブログです。
写真は、お好きなハウスメーカで建築可能な【本庄西２丁目土地】です。

【フラット３５】３ヶ月ぶりに金利低下。

住宅金融支援機構が、【フラット３５】（長期固定金利住宅ローン）の、今月１１月の金利を発表しました。

 

当社が斡旋いたします、全宅住宅ローン「フラット３５」の１１月金利は、

 

・「フラット３５」の融資期間が２１年以上３５年以下の金利は年１．０３％　

・「フラット３５Ｓ」（優良住宅取得支援制度）の融資期間が２１年以上３５年以下の金利は年０．７３％

（当初１０年間は「フラット３５」の年１．０３％ から０．３％引き下げた金利）

先月１０月のフラット３５金利より、０．０３％金利が下がりました。

 

・「フラット３５」の融資期間が２０年以下の金利は年０．９３％　

・「フラット３５Ｓ」（優良住宅取得支援制度）の融資期間が２０年以下の金利は年０．６３％

（当初１０年間は「フラット３５」の年０．９３％から０．３％引き下げた金利）

先月１０月のフラット３５金利より、０．０２％金利が下がりました。

 

フラット３５史上最低金利の、８月の金利と比較すると、１１月は金利が高いですが、３ヶ月ぶりに金利が低下しました。

ブログで紹介しました、【フラット３５】の１０月からの新制度【フラット３５リノベ】は、一定期間０．６％の金利優遇がありますが、平成２８年１０月１日から平成２９年３月３１日までの、申込受付分に適用しており、予算金額に達する見込みとなった場合は、受付を終了します。

 

【フラット３５】（長期固定金利住宅ローン）は、お借入期間返済額の変動は無く、現在低金利、契約社員・派遣社員の方も、お借入しやすい住宅ローンです。

 

【フラット３５】ホームページ

写真は、春には大川沿いの桜が、バルコニーで楽しめる分譲マンション【ノア北天満】です。こちらをクリック賜りましたら、リフォーム前の室内や眺望などをＹouTube(動画)でご覧いただけます。

訪日外国人、初の２千万人突破。

今年１月から１０月３０日の、訪日外国人の、年間累計が２千万人を超え、過去最高を更新しました。
３大都市圏よりも、地方に宿泊する訪日外国人の伸び率が、上回る傾向も続いています。

政府は、２０２０年に訪日外国人を、年間４千万人にする目標を掲げていますが、訪日外国人の関心は、家電やブランド品から、文化や体験に移っているとの指摘があります。

民泊セミナーのブログでお伝えしましたが、日本ならではの体験（モノからコトへ）ビジネスは、地方活性化の一助にもなると思いました。

写真は、分譲マンション【レジデンス梅田ローレルタワー３１階】です。こちらをクリック賜りましたら、室内や眺望などをＹouTube(動画)でご覧いただけます。

不動産の紛争事例。

大阪府宅地建物取引士センター主催の、講演会に参加しました。
【不動産取引に関する最新の判例・裁判例】のタイトルで、不動産の説明不足、詐欺的勧誘などの、紛争６事例の解説でした。

一番気になった事例は、８７歳の高齢者に、自宅売却後も生活費用を支給し、売却した自宅で死ぬまで暮らせるなどの、不確実な条件を伝え、低価格で自宅を売却させた、詐欺的勧誘事例です。
自宅の売買契約締結後に、８７歳の高齢者は、病院で認知症の診断を受けた、不確実な条件で売却を誘導されたなどの事項があり、裁判所は、この売買契約を無効としました。

講師の弁護士は、契約相手が高齢者である場合には、判断能力について十分な注意が必要であり、高齢化社会なので、今は無くとも今後は、高齢者問題には当たると、おっしゃってました。
不動産以外でも、高齢者の、自動車運転問題、介護問題など、皆様も、高齢者問題にふれる機会が、増えると思いました。

写真はリノベーション物件【朝日プラザ北梅田】です。こちらをクリック賜りましたら、室内や眺望などをＹouTube(動画)でご覧いただけます。

民泊セミナーに参加しました。

民泊セミナーに参加しました。

 

先日のブログでもお伝えしました、国家戦略特区【民泊】の、滞在日数制限が、「６泊７日以上」から「２泊３日以上」に、閣議決定したことも触れており、

○シェアリングエコノミー（インターネットを通じての個人間の貸し借りのこと。民泊のエアビーアンドビー、タクシーのウーバーなど）。

○インバウンド消費（訪日外国人の消費）。

も増加しており、日本の民泊市場は明るい内容でした。

 

民泊は、ホストが部屋などを自由に演出できます。

キティちゃんの、ぬいぐるみだらけの部屋に、キティちゃんのコスプレをした、ゲスト（外国人）が写っている映像は、とてもビックリしました。

日本文化を体験したいので、ホテルには宿泊せず、民泊を利用する富裕層の外国人も多い事が、最も気になった内容です。

 

28日放映のテレビ番組で、東京のホテルでは、日本庭園を通り、ホテル館内に入る造りにし、道中でお茶体験ができる茶室を造作、客室は和室を取り入れ、外国人宿泊客を取り込む為に、日本らしさを演出していました。

「モノからコトへ」の言葉を、最近よく耳にしませんか？

モノからコト（体験）に、消費者のニーズが、変わってるのですね。

 

27日の大阪市長の定例会見では、大阪市が１０月３１日に、施行する民泊条例について、最低宿泊日数を、２泊３日に緩和する改正案を、11月３０日の市議会に提案し、２０１７年からの導入を目指していることが、発表されました。

 

写真は、分譲マンション【梅田シティビラアクトⅢ】です。こちらをクリック賜りましたら、室内や眺望などを動画でもご覧いただけます。

タワーマンションの高層階に増税。

２０１８年以降に引き渡す、新築タワーマンション（２０階建て以上）が対象となりますが、高層階の固定資産税と相続税が、増税されます。

分譲マンションでは、同じ面積の高層階と低層階の価格は、通常高層階が高額になりますが、固定資産税や相続税の算定基準となる、固定資産税評価額は、同じ評価になり、固定資産税や相続税も原則同額です。

現金で相続するより、タワーマンションの高層階を購入すれば、相続税の金額も抑える事ができ、固定資産税も、購入した価格のわりに安いです。
タワーマンションの、高層階を購入する節税対策は、富裕層しかできない事に、批判があがっており、タワーマンションの高層階が、増税になるとの事です。

新しい税制は、「２０階建て以上の新築マンション」及び、「２０１８年以降の引き渡し」が対象となっており、既存の物件は、現在の税制が適用されます。

「２０１８年以降の引き渡し」は、まだまだ先の事だと思いましたが、約１年２ヶ月後なので、現在販売中の新築タワーマンションも、「２０１８年以降の引き渡し」の可能性があります。
新築タワーマンション（２０階建て以上）の、高層階を購入検討の人は、引き渡し時期に注意が必要ですね。

写真は分譲マンション【ル・グランデ東梅田】です。こちらをクリック賜りましたら、室内や眺望などを動画でもご覧いただけます。

【民泊】滞在日数２泊３日以上に決定。

今日２５日に、政府は、国家戦略特区【民泊】（一般住宅に旅行者らを有料で泊めるサービス）の、滞在日数制限を、「６泊７日以上」から「２泊３日以上」に、短縮する政令の改正を決定しました。

１０月３１日から、国家戦略特区【民泊】を実施する大阪市は、「２泊３日以上」の滞在日数制限で民泊ができるように、条例を改正する見込みです。

国家戦略特区【民泊】は、「６泊７日以上」の滞在日数制限があり、この滞在日数制限の長さが、【民泊】運営のネックになっていました。
「２泊３日以上」の、滞在日数制限の緩和によって、【民泊】運営する事業者も増え、日本で宿泊する旅行者も増えますので、消費の活性化にも繋がると考えます。

先日の民泊内容のブログ
写真は、ホームステージング物件【ローレルハイツ北天満２号棟】です。こちらをクリック賜りましたら、室内や眺望などをＹouTube(動画)でご覧いただけます。

【フラット３５リノベ】・【フラット３５】１０月金利。

住宅金融支援機構が、【フラット３５】（長期固定金利住宅ローン）の、今月１０月の金利を発表しました。

当社が斡旋いたします、全宅住宅ローン「フラット３５」の１０月金利は、

・「フラット３５」の融資期間が２１年以上３５年以下の金利は年１．０６％　
・「フラット３５Ｓ」（優良住宅取得支援制度）の融資期間が２１年以上３５年以下の金利は年０．７６％
（当初５年間は「フラット３５」の年１．０６％ から０．３％引き下げた金利）
先月９月のフラット３５金利より、０．０４％金利が上がりました。

・「フラット３５」の融資期間が２０年以下の金利は年０．９５％　
・「フラット３５Ｓ」（優良住宅取得支援制度）の融資期間が２０年以下の金利は年０．６５％
（当初５年間は「フラット３５」の年０．９５％から０．３％引き下げた金利）
先月９月のフラット３５金利より、０．０１％金利が下がりました。

また、ブログで紹介しました、【フラット３５】の新制度【フラット３５リノベ】も、今月１０月より申込を開始してます。

【フラット３５】（長期固定金利住宅ローン）は、お借入期間返済額が一定で現在低金利、契約社員・派遣社員の方も、お借入しやすい住宅ローンです。
今月１０月からの新制度【フラット３５リノベ】は、一定期間０．６％の金利優遇もあります。

フラット３５（ＨＰ）
写真は、堀川小学校区内の【メロディーハイム同心パークウエスト】です。

今日９月２３日は【不動産の日】です。

今日、９月２３日は【不動産の日】です。

秋は、不動産取引が活発になることと、「ふ（二）どう（十）さん（三）」の語呂合せから、昭和５９年（１９８４年）に、全国宅地建物取引業協会連合会（全宅連）が定めました。

 

２０１６年７月１日時点の、基準地価が先日発表され、全国商業地が、前年比０．００５％のわずかなプラスになり、９年ぶりに上昇しました。

商業地上昇率は、３大都市圏（東京・大阪・名古屋）は２．９％、大阪府の商業地上昇率が４．７％で、２年続けて全国都道府県の１位でした。

また、商業地上昇率ＴＯＰ１０に、大阪市内の３地点が入ってました。

 

なお、旅行クチコミサイトなどで紹介され、訪日外国人の人気スポットになり、地価が上がった地点もあり、日本人よりも、訪日外国人の利用が多くなった店舗も、ニュースで紹介してました。

訪日外国人の人気スポットになれば、地価上昇に繋がることもありますね。

 

私の地元中崎町も、古民家を改装した、飲食店などの店舗が多く営業しており、外国人も訪れます。

【不動産の日】に、不動産の事を考えると、新しい発見があるかも知れませんね（笑）

 

池田商事ホームページ（室内・眺望の動画が増えました）

写真は、ジョギングや散歩が楽しめる淀川河川敷近くの【リーガル豊崎】です。

分譲マンションの建て替えトラブル。

分譲マンションの、建て替えに必要な区分所有者の同意が、５分の４以上（８０％以上）から、３分の２以上（約６７％以上）に、今年６月に法改正され、建て替えの条件が緩和されました。

現在、築４０年以上の分譲マンションは、全国で約５６万戸ありますが、この４０年間で、建て替えした分譲マンションは、２２７件と少ないです。

分譲マンションの建て替えには、建て替え費用や仮住まいなどの問題があり、修繕して居住する考えの、区分所有者もいますので、建て替えの話しが進まずに、トラブルになる事が多くなっています。

分譲マンションの、集会室や共用部分でイベントを開催して、住人同士が話し合える機会を増やし、２０年以上の話し合いにて、修繕して使い続ける方針が、全会一致で決定した分譲マンションもあります。

皆様も話し合いで、トラブルを解決した経験があると思います。
区分所有者同士が、交流できるイベントなどを開催し、話し合う機会を多く持つことが、分譲マンションの、トラブル解決になると考えます。
分譲マンションの、トラブルを抱えている区分所有者様は、イベントを開催してみてはいかがでしょうか？

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写真は、築４５年の【中津リバーサイドコーポＣ棟】（奥側）と【中津公園】（手前側）です。

住宅購入のため偽装離婚？

外国のお話ですが、今年３月に中国の上海市は、住宅ローンを組む場合、１世帯につき、１軒目購入は頭金３割、２軒目以降は頭金５割を、義務づける規制を導入しました。

離婚すれば２世帯扱いになり、２軒目を購入した場合にも、１軒目購入と同じく頭金３割で、住宅ローンが組めるので、偽装離婚が急増しています。
役所も、離婚受付の整理券を配ったり、１日の受理件数を決めて、急増してる離婚受付の対応をしているとの事。


住宅価格が、さらに上がってしまう恐怖感で、住宅購入者が急増している事が原因です。
偽装離婚してまで、住宅を購入する事に驚きました。

一方、日本の近畿圏マンション８月の、発売戸数は、前年同比２８％増の１２３８戸で、２ヶ月連続で前年実績を上回っており、発売戸数は伸びてます。

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写真は、南森町駅徒歩２分・堀川小学校徒歩５分、【ハイマート南森町】１０階お部屋のLDKです。室内や眺望をＹｏｕＴｕｂe(動画)でご覧いただけます。

【家売るオンナ】ロス？

毎週水曜日放送の、不動産会社が舞台のドラマ【家売るオンナ】が、昨日最終回でした。

 

昨日ブログで記載しました、【ホームステージング】、電話営業、チラシ撒き、お客様の争奪、申込のお断り、パワハラ？などなど、不動産業界あるあるも多く、やり手営業ウーマン役北川景子さんの、不動産売却方法なども、楽しく観てました。

 

毎週水曜日の定休日に、このドラマを観て、また明日も頑張ろうと思ってましたので、昨年多くの人が経験しました「福山ロス」ならぬ、【家売るオンナ】ロスになってます（笑）

【家売るオンナ】を観る代わりに、仕事関連書籍を読んで補います。

たまには、ゆるいブログを書くのも楽しいですね。

 

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写真は、【ローレルハイツ北天満２号棟】の、最上階バルコニーからの眺望です。室内や眺望をＹｏｕＴｕｂe(動画)でご覧いただけます。

ホームステージャー２級に合格しました。

先月受講しました、【ホームステージャー２級】に合格し、資格認定証が届きました。
以前のブログで、【ホームステージャー２級】に合格すれば、お知らせする旨を伝えており、合格してホッとしてます。（笑）

【ホームステージング】は、家具、小物、照明等で、室内をモデルルームのように演出する方法で、アメリカでは、住まいを高額や早期で売却する為に、当たり前のように行われており、【ホームステージング】を専門職とする、【ホームステージャー】が活躍しています。

今日が最終回のドラマ【家売るオンナ】で、やり手営業ウーマン役の北川景子さんが、玄関に花を飾り、部屋を明るくする等の【ホームステージング】を施し、説明も加えて、早々に家を売ってました。
また、９月１１日放送のTBS「がっちりマンデー！！」でも、【ホームステージング】の方法、ビフォーアフターなどが紹介されて、【ホームステージャー】も、少しずつですが、認知されるようになりました。

【ホームステージング】は、高額や早期の、不動産売却希望の売主様だけでなく、空室に悩む家主様も、利用価値のある方法ですので、お気軽にお問い合わせ下さいませ。

日本ホームステージング協会ホームページ
ルモン東梅田（ホームステージング物件）
池田商事ホームページ（室内・眺望の動画が増えました）

小規模保育３歳以上も可能に

小規模保育所は、原則２歳児以下が対象ですが、年齢制限を緩和して、３歳以上の利用も認める検討を、政府がしています。

特例的に、全国１０区域ある国家戦略特区に限り、認める方向で、早ければ来年の通常国会に、国家戦略特区法改正案を提出します。

小規模保育所は、現行では３歳になると、利用者は改めて保育所を探す必要が生じていましたが、年齢制限を緩和することで、３歳になっても、小規模保育所で過ごせるお子様が増えますね。

 

また、日当たりなど、保育所の設置基準を緩めて、既存の建物を活用する事も検討しています。

保育所の、設置基準を緩和する事で、空きビルなどに保育所の入居が増えれば、その地域に居住する人も増えるので、空き家対策にも効果があると考えます。

昨日、自治体が空き家対策に、取り組んでいる内容もブログに記載しました。

 

大阪市ホームページ
写真は、当社近隣の【音色つばさ保育園】です。

池田商事ホームページ（室内・眺望の動画が増えました）

空き家活用に補助金

近畿の自治体で、増え続けている空き家の活用を、促す動きが広がっています。

 

大阪府豊中市は、未利用の住宅や店舗兼住宅の改修に助成します。

・上限額は一戸建で２００万円、共同住宅で５００万円。

・改修後に５年以上事業を続ける意思があることが条件。

 

奈良県は、空き家の改修費用を補助します。

・地域の拠点として生かせる、空き家の改修費用を、１件あたり最大４００万円補助します。

 

兵庫県は１５年度から、ホームインスペクション（住宅診断）の、補助をしております。

・ホームインスペクション（住宅診断）の、費用５万円前後のうち、２万５０００円を上限に補助します。

 

地方銀行の空き家活用の融資。

・関西アーバン銀行は、地主から空き家などを借りて、定期借地権付き住宅を、建築・販売する場合に対応した融資を、６月に開始しています。

・但馬銀行も、空き家活用の融資を、６月に始めています。

 

近畿２府４県の空き家率は、１４．１％で、全国平均の１３．５％に比べて高く、上記などの空き家対策が急務だと感じてます。

お住まいやご商売の立地は、人が集まる地域を選ぶことも、大切だと考えます。

 

写真は、【レック北梅田】の６階バルコニーからの眺望です。室内や眺望をＹｏｕＴｕｂe(動画)でご覧いただけます。

日本式家屋が人気。

外国のお話ですが、韓国の群山市（クンサンし）は、日本の統治時代に建てられた、日本式家屋が約１７０棟残っています。

 

群山市（クンサンし）は、この日本式家屋を２００９年から文化財として保存、反日教育などに使われましたが、訪れる人の目的が変わり、観光客もこの５年で５倍も増えました。

 

韓国は地震が急増しており、日本の耐震性に優れた、建築技術が認められた事も、観光客が増えた一因です。

また、韓国では耐震性に優れた、日本の住宅を建てる人も増えています。

日本の建築技術が、外国でも認められるのは、嬉しい事ですね。

 

地震を含めた災害時に役に立つ【東京防災】は、ご存知ですか？

昨年９月に東京都が、東京都内の全世帯に配布しました、防災用のハンドブックで、「簡素で分かりやすい」など大きな反響があり、昨年１１月より販売を開始し、東京都外の人でも、入手することが可能になりました。

なお、無料でダウンロードする事もできます。

 

東京都ホームページ

写真は、【ヴィークタワーＯＳＡＫＡ】（免震タワーマンション）の、３３階バルコニーからの眺望です。室内と眺望のＹouTubeも添付しています。

【ヨドバシ梅田タワー】

ヨドバシカメラは、ヨドバシ梅田ビルの北側に、【ヨドバシ梅田タワー】（仮称）の建築着手を決定し、２０１９年秋の竣工予定を発表しました。

 

ヨドバシ梅田ビルの、駐車場として使用されています約７，０００平方メートルに、地上３４階、地下４階のビルを建設します。

高層階の９階から３４階がホテル、低層階の地下１階から地上８階が商業施設、地下４階から地下２階を駐車場とする計画で、２０１９年秋に竣工予定です。

 

大阪駅やグランフロント大阪などと、空中で結ぶ歩行者用デッキも設け、周辺のビルと行き来しやすくし、ホテルは、大阪市内最大級となる、約１，０００客室の見込みです。

 

当社近隣はタワーマンションが多く、タワー＝タワーマンションが、真っ先に思い浮かぶのは職業病ですね（笑）

写真は、夜に撮影しました【ヨドバシ梅田ビル】です。

池田商事ホームページ（室内・眺望の動画が増えました）

【フラット３５】９月の金利。

住宅金融支援機構が、【フラット３５】（長期固定金利住宅ローン）の、今月９月の金利を発表しました。

 

当社が斡旋いたします、ジェイ・モーゲージバンクの「フラット３５」の９月金利は、

 

・「フラット３５」の融資期間が２１年以上３５年以下の金利は年１．０２％　

・「フラット３５Ｓ」（優良住宅取得支援制度）の融資期間が２１年以上３５年以下の金利は年０．７２％

（当初５年間は「フラット３５」の年１．０２％ から０．３％引き下げた金利）

先月８月のフラット３５史上最低金利より、０．１２％金利が上がりました。

 

・「フラット３５」の融資期間が２０年以下の金利は年０．９６％　

・「フラット３５Ｓ」（優良住宅取得支援制度）の融資期間が２０年以下の金利は年０．６６％

（当初５年間は「フラット３５」の年０．９６％から０．３％引き下げた金利）

先月８月のフラット３５史上最低金利より、０．１３％金利が上がりました。

 

また、先日ブログで紹介しました、【フラット３５】の新制度【フラット３５リノベ】が、来月１０月より申込を開始します。

 

【フラット３５】（長期固定金利住宅ローン）は、お借入期間返済額が一定で低金利、来月１０月からの新制度【フラット３５リノベ】は、一定期間０．６％の金利優遇もあり、住宅ローンをご検討の方には、魅力ある商品だと考えます。

 

フラット３５（ＨＰ）

写真は、【天神橋ホワイトハイツ】２階のＬＤＫです。室内や眺望をＹｏｕＴｕｂe(動画)でご覧いただけます。

 

不動産業者数とコンビニ店舗数。

当社近隣は、駐車場跡地などに、コンビニがオープンする事がよくあります。

 

全国のコンビニ店舗数は、５４，３３１店舗（平成２８年７月現在）ありますが、不動産業者数は、１２３，３０７業者（平成２８年３月現在）もあり、コンビニ店舗数の２．２倍以上も多いですね。

当社近隣は、特に不動産業者が多いと感じます（笑）

 

スマートフォンを持っていれば、用紙なしで公共料金や通販代金を、コンビニで支払えるサービスが始まります。

 

この新サービスで、通販などで購入した商品を、コンビニで受け取る際に、本人確認としても使える可能性があり、電力会社などは郵送費が減り、コンビニも、納付用紙を保管する手間も減ります。

コンビニは、ますます便利になりますね。

 

不動産業界も、お客様に寄り添うことが大切だと感じます。

 

写真は事務所近隣に、８月２５日にオープンしました「セブン-イレブン大阪浮田店」です。

池田商事ホームページ（室内・眺望の動画が増えました）

【マイクロリビング】？

世界大手の家具チェーンは、世界１３都市を中心に、「家」をテーマとした意識調査を実施しました。

 

「家で自由な時間を誰と過ごしたいか」の調査結果は、

◇東京

・「一人で」５３％

・「家族と」３０％

 

◇各都市平均

・「一人で」２５％

・「家族と」５０％

 

 

「家の中の物を減らしたいか」の調査結果は、

◇東京

・「減らしたい」５６％

・「現状に満足」２８％

 

◇各都市平均

・「減らしたい」２７％

・「現状に満足」５２％

 

東京では半数以上の人が、「一人で過ごしたい」「物を減らしたい」と考えています。

東京は世界の都市と比べて、住居の土地と建物の面積が狭いので、室内の空間も狭くなる事が、調査結果の原因と考えます。

 

世界大手の家具チェーンは、東京（日本）の悩みを解決すべく、限られたスペースを有効活用できる、【マイクロリビング】を提案します。

【マイクロリビング】は、直訳すると「小さな居間」です。

一人掛けのソファ２脚を、背中合わせにして、パートナー同士がくつろげば、近距離で過ごせますが、一人の空間も広くとれます。

また、お部屋の空間に、小さな収納ＢＯＸを組合せ、収納スペースをつくるなどが提案です。

 

なお、東京では、「自宅が最も落ち着く場所」と答えた人が６７％で、調査した世界１３都市で最も高い結果でした。

「自宅が一番落ち着くが、一人の時間を過ごす空間も欲しい」が、本音だと思います。

一人掛けのソファ２脚を背中合わせにして、パートナー同士がくつろぐ事は、増えるのでしょうか？

違和感をもつ人もいると思います（笑）

 

池田商事ホームページ（室内動画が増えました）

写真は、【ローレルハイツ北天満１号棟】のお部屋（ＬＤＫ）です。室内と眺望のＹouTubeも添付しています。

【うめきた】に菜の花畑。

ＪＲ大阪駅北側の、再開発地区【うめきた２期区域】内に、来春、３万本の菜の花を咲かせるプロジェクトがあります。

 

１０月から、約３０００平方メートルに種をまき、来年２月～３月ごろに見頃を迎える予定で、入場料無料にて、半年間の、期間限定での開放を予定しています。

 

【うめきた２期区域】は、「みどり」と「イノベーション」の融合拠点の形成に向け、２０２２年度ごろから街開きをする予定で、工事本格化までの期間は、敷地を利用します。

 

梅田の高層ビルが建ち並ぶ中で、３万本の菜の花畑を見るのは、心が癒されますね。

とても楽しみなプロジェクトです。

 

大阪市ホームページ（うめきた２期区域について）

池田商事ホームページ（室内動画が増えました）

写真は、【うめきた２期区域】の東側に隣接しています、超高層マンション【グランフロント大阪オーナーズタワー】です。

リフォームに最大５０万円補助。

日本選手の大活躍もあり、盛り上がったリオオリンピックも、終わりましたね。

 

政府は中古住宅を購入する際に、必要なリフォーム工事の費用を、１件あたり最大で５０万円補助する制度を創設します。

秋の臨時国会に提出し、成立すれば年内にも新制度が始まります。

 

補助の対象となるのは、

・自分が住む中古住宅を購入する４０歳未満。

・※住宅診断（ホームインスペクション）を受けること。

 

補助額は、住宅診断にかかる５万円のほか、リフォームの内容に応じて最大５０万円です。

中古住宅購入後、ご自身が希望する、リフォームやリノベーションをして居住する方が、増えていると実感しています。

リフォームに最大５０万円の補助制度は、中古住宅購入後にリフォームを検討している方には、とても魅力のある制度だと思います。

 

※日本ホームインスペクターズ協会（ＨＰ）

写真はリフォーム済の【ルネ天満】です。（室内・眺望の動画有）

【固定金利】の契約者が急増。

※「日銀のマイナス金利政策」導入から半年が過ぎて、住宅ローンの固定金利が超低金利になっています。

 

変動金利より、固定金利を選択した方が多い金融機関もあり、既に住宅ローンを利用している方の、借り換え利用では、ほぼ１００％が固定金利を選択している金融機関もあり、固定金利の契約者が急増しています。

 

当社にも、既に住宅ローンを利用している方の、借り換え相談もあり、借り換えの場合は、手数料が安くなる金融機関、適用金利が低くなる金融機関もあり、１０年固定金利や全期間固定金利などの、超低金利になった固定金利をおすすめしています。

 

住宅ローンを利用して、住宅購入検討のお客様にも、最近は、変動金利より、【フラット３５】（長期固定金利住宅ローン）などの、固定金利をおすすめしています。

 

※マイナス金利政策（ウィキペディア）

フラット３５記載のブログ

ホームステージング記載のブログ

写真は、販売中のホームステージング物件【ルモン東梅田】です。こちらをクリック賜りましたら、室内などをＹouTube(動画)でご覧いただけます。

【家賃保証】に規制強化。

リオオリンピックでは、日本人選手が連日活躍しており、私もテレビを見る時間が増えましたが、皆様は、寝不足になっていませんか？

 

国土交通省は、土地の所有者が建てたアパートなどを業者が一括で借り上げ、入居者に貸し出す「サブリーズ契約」と呼ばれる契約に、「将来は家賃が減る可能性がある」との説明を、賃貸住宅管理業者に義務付ける制度改正を決めました。

国土交通省の登録制度に参加する、賃貸住宅管理業者３７３５社に対するルールを改正し、９月より施行します。

 

賃貸住宅管理業者が、個人の大家さんに、「３０年一括借り上げ」（３０年間家賃を保証する）などの好条件を口頭で伝え、実際は途中解除が可能などの条件にて契約締結後、建築したアパートの、家賃を下げたり、借り上げ契約を解除するなどの、トラブルが増加している事が原因です。

 

賃貸住宅管理業者は、アパート建築の費用で利益を回収してますので、借り上げ契約を解除しても痛手はなく、賃貸住宅管理業者の言葉を信じて、ローンを利用してアパート建築をした大家さんが、家賃を下げられローンの支払いに困り、売却しようにも買主が付かない立地、ローンの残債額よりも安価でしか売却出来ない事などが問題となっています。

 

大家さんは、消費者ではなく「事業者」ですので、賃貸住宅管理業者が不利益な情報をわざと隠すなどをしても、事業者間で契約した事となり、消費者契約法による契約の取り消しができません。

その事を分かって賃貸住宅管理業者は、好条件を口頭で伝え、異なる条件にて契約締結をするケースもあり、大手賃貸住宅管理業者と大家さんとの、トラブルになっている事もあります。

 

賃貸住宅管理業者（会社）が、３０年後まで存続している事は少なく、アパートの築年数が経過すれば、新築時より家賃は通常下がります。

昨今は相続税対策などで、アパートの建築が急増し、アパートの空室率も上昇しています。

不動産のご所有者様、駐車場経営者様宅に、賃貸住宅管理業者が訪問したり、アパート建築のＤＭが送付されていると思いますが、相続税対策、不動産活用は、アパート経営だけではない事を申し上げます。

 

池田商事ＨＰ（室内動画が増えました）

写真は、販売中の【ザ・梅田タワー】バルコニーより、なにわ淀川花火大会の花火を撮影しました。

こちらをクリック賜りましたら、室内やバルコニーからの花火大会の様子をＹｏｕＴｕｂe(動画)でご覧いただけます。

【民泊】滞在日数２泊３日以上に短縮。

こんばんは、池田商事の池田です。

雷が鳴って雨が降り、事務所でも、風が強くなったと感じますので、帰宅の際はお気をつけ下さいませ。

 

政府は、国家戦略特区【民泊】（一般住宅に旅行者らを有料で泊めるサービス）の、６泊７日以上の滞在日数制限を、今秋にも２泊３日以上に短縮します。

 

国家戦略特区【民泊】は、６泊７日以上の滞在日数制限があり、この滞在日数制限が、【民泊】運営のネックになって【ヤミ民泊】が横行してますので、この緩和によって適法【民泊】が増えると考えます。

 

先日ブログで、「大阪市の、１０月実施予定【民泊】は、滞在日数制限の緩和が、少しはあるだろうと期待しています。」と投稿しましたが、２泊３日以上の滞在日数制限の緩和は、大きな緩和だと思います。

 

大手民泊サイトの調査では、大阪市中央区の宿泊実績は、２０１４年の宿泊実績に比べ、２０１５年は７０００％増の伸び率を記録して、圧倒的な世界１位になりました。

その中央区がある、大阪市の１０月実施予定の国家戦略特区【民泊】は、大きな期待ができますね。

 

池田商事ＨＰ（室内動画が増えました）

 

【フラット３５】２ヶ月連続で史上最低金利を更新。

住宅金融支援機構が、【フラット３５】（長期固定金利住宅ローン）の、今月８月の金利を発表しました。

 

当社が斡旋いたします、ジェイ・モーゲージバンクの「フラット３５」の８月金利は、

 

・「フラット３５」の融資期間が２１年以上３５年以下の金利は年０．９０％　

・「フラット３５Ｓ」（優良住宅取得支援制度）の融資期間が２１年以上３５年以下の金利は年０．６０％

（当初５年間は「フラット３５」の年０．９０％ から０．３％引き下げた金利）

先月７月のフラット３５史上最低金利より、０．０３％金利が下がり史上最低金利を更新しました。

 

・「フラット３５」の融資期間が２０年以下は年０．８３％　

・「フラット３５Ｓ」（優良住宅取得支援制度）の融資期間が２０年以下は年０．５３％

（当初５年間は「フラット３５」の年０．８３％から０．３％引き下げた金利）

先月７月のフラット３５史上最低金利より、０．０２％金利が下がり史上最低金利を更新しました。

 

今月８月の【フラット３５】（長期固定金利住宅ローン）の金利は、先月７月の史上最低金利を更新し、２ヶ月連続で史上最低金利を更新しました。

また、先日ブログで紹介しました、【フラット３５】の新制度【フラット３５リノベ】が、１０月より申込を開始します。

 

 

【フラット３５】（長期固定金利住宅ローン）は、お借入期間返済額が一定で低金利、１０月からの新制度【フラット３５リノベ】は、一定期間０．６％の金利優遇もあり、住宅ローンをご検討の方には、魅力ある商品だと考えます。

 

フラット３５（ＨＰ）

池田商事ＨＰ（室内動画が増えました）

【フラット３５】の新制度【フラット３５リノベ】

住宅金融支援機構は、【フラット３５】（長期固定金利住宅ローン）について、性能向上のリフォームを行った中古住宅を取得する場合に、【フラット３５】の金利を一定期間０．６％も引き下げる制度、【フラット３５リノベ】を新設しました。

 

なお、【フラット３５リノベ】の受付期間は、平成２８年１０月１日から平成２９年３月末迄です。

 

【フラット３５】は、今月7月に史上最低金利を更新し、今年の１０月からは、【フラット３５リノベ】の受付も始まりますので、お住まいの購入をご検討の方には、住宅ローンの選択肢が増えますね。

 

住宅金融支援機構（ＨＰ）

池田商事ＨＰ（室内動画が増えました）

 

家売るオンナも活用する【ホームステージング】

当社が加盟しています、大阪府宅地建物取引業協会 北支部主催の、【ホームステージング】勉強会に参加しました。

 

【ホームステージング】は、家具、小物、照明等で、室内をモデルルームのように演出する方法です。

アメリカでは、住まいを高額や早期で売却する為に、当たり前のように行われており、【ホームステージング】を専門職とする、【ホームステージャー】が活躍しています。
 

放映中のテレビドラマ「家売るオンナ」でも、やり手営業ウーマン役の北川景子さんが、売主様に【ホームステージング】の提案後に、玄関に花を飾る等の【ホームステージング】を施し、家を売ってましたね(笑)

 

宅建北支部加盟の不動産業者が、３点ユニット（浴室・洗面台・トイレの３点が一緒になっているユニットバス）のお部屋を、【ホームステージング】したところ、早期の賃貸借契約に至った経緯があり、【ホームステージング】の良さを知って欲しいとの事で、今回の勉強会を開催いただきました。

 

【ホームステージング】は、不動産を高額や早期売却希望の売主様だけでなく、家賃等の交渉なしに、早期の賃貸借契約希望の、家主様も活用できますね。

売主様、家主様にも良いご提案ができるように、来月大阪で開催予定の、ホームステージャー２級認定講座を受講します。

合格すれば、ブログなどでお知らせいたしますが、不合格の場合はお知らせしませんので、お察しいただければ幸いです（笑）

 

日本ホームステージング協会（ＨＰ）

池田商事ＨＰ（室内動画が増えました）

【刑務所ホテル】？

皆様の願いが通じたんですね、天気予報は雨の予報でしたが、天神祭の花火には雨が降らなかったですね。

 

奈良少年刑務所が老朽化の為、今年度末で閉鎖します。

法務省が、ＰＦＩ方式（民間の資金・経営を活用）にて、建物は保存しホテルとして活用する方向で調整しており、実現すれば、日本初の【刑務所ホテル】になります。

 

建物は、１９０８年（明治41年）に竣工され、築約１０８年も存続しており、日本の住宅平均寿命は２７年と短く、建物を存続して、日本初の【刑務所ホテル】に是非なって欲しいですね。

奈良少年刑務所（ウィキペディア）

 

なお、イギリスのホテル マルメゾン・オックスフォードが、世界初の【刑務所ホテル】で、過去に死刑の執行も行われており、お化けが出るとの話もあります。

また、刑務所だった時に収監されていた囚人が、ホテルになってから客として宿泊したとの事。

イギリスの【刑務所ホテル】の話は、ほっこりしますね（笑）

 

池田商事ＨＰ（室内動画が増えました）

因みに、子供の頃よく遊んだ、写真の扇町公園は昔監獄でした。

【民泊】セミナーに参加しました。

先日【民泊】セミナーに参加しました。

３部構成の盛りだくさんの内容でした。
【第１部】

・昨今【民泊】は料金競争が激しくなっている。

・旅館営業許可がない、国家戦略特区の特定認定がない【ヤミ民泊】は、グレーではなく真黒で、真黒な事をしてる人がグレーと言っている。

・国家戦略特区の【民泊】は、６泊７日以上の滞在日数制限があるが、営業日数制限（１８０日以下）はなく、３６５日営業可能。

・大阪府松井知事が、滞在日数制限を２泊３日での緩和を国に要望している。

・大阪市は今年１０月より、国家戦略特区の【民泊】を実施予定。

・商売は正々堂々とする事が大切。

商売は正々堂々とする事が大切の言葉は全く同感です。

セミナー後の事ですが、無許可で民泊運営した不動産会社と、その親会社の２社、両社の役員６人が書類送検されました。
なお、親会社は上場会社で、書類送検を受けて株価は下落したとの事。
商売を正々堂々としない事で、お客様、株主、従業員、従業員の家族、近隣住人、他の不動産業者など、多くの方々に迷惑を掛けますね。

私が質問した内容と講師の返答

・国家戦略特区の【民泊】は、６泊７日以上の滞在日数制限がありますが、貴社が合法に運営している国家戦略特区【民泊】の稼働率。
⇒稼働率は約５０％

・大阪府松井知事が、滞在日数制限を２泊３日での緩和を国に要望しています。
大阪市が今年１０月より、国家戦略特区の【民泊】実施を予定していますが、滞在日数制限が２泊３日になる可能性。
⇒本人が決める事でないので分からないし、期待しないで下さいとの事。
大阪府の、国家戦略特区の特定認定【民泊】は２件しかなく、実態に伴った内容でないと思いますので、
大阪市の、１０月実施予定【民泊】は、滞在日数制限の緩和が、少しはあるだろうと期待しています。

【第２部】
不動産投資会社の代表取締役が講師で、様々な不動産データーを使用されていました。

・民泊運用を他と差別化した事で、賃貸運用の約３倍の利回りになった事例紹介。

・日本の不動産市場は、他のアジア先進国に比べて不動産投資利回りがよい。

・イギリスのＥＵ離脱に伴い、イギリスの不動産価格が大幅に下落すると考える人が多いが、投資家が下落したイギリスの不動産を購入するので、イギリスの不動産価格は大幅な下落はなく、日本の不動産価格にも大きな影響はない等の内容で、海外投資家に日本の不動産を購入してもらう話でした。

ニュースや他の不動産セミナーでは、イギリスがＥＵ離脱する事で、イギリスの不動産価格は大幅に下落する可能性、日本経済にも影響する内容を伝えています。
日本の不動産だけでなく、イギリス等海外の不動産動向も気になりますね。

【第３部】
ホームスティ型シェアハウスについて
・用途地域による建築制限を受けない。（住居専用地域も運用可能）
・敷地の固定資産税が６倍にならない。（都市部の場合）

【私のまとめ】
昨今人口減少に伴い空家が増えていますが、相続税対策などの賃貸マンション建設が急増し、空室問題を抱える大家さんも急増しています。
また、儲かると言われた【民泊】も、料金競争が激しくなっており、書類送検などの大きなリスクもあります。

規制が多い【合法民泊】の運用が難しいのなら、シェアハウス運用する。既存物件の入居率を上げるリノベーション（必要なら耐震補強）にて、家賃を上げ利回りも上げるなどの方法で、正々堂々と商売＆差別化した空室対策が大切だと思いました。
空家問題の解決提案が、自分が掲げているミッション【不動産を通じて人を幸せにする】に、少しは繋がると考えます。

池田商事ＨＰ（室内動画が増えました）

【家売るオンナ】

７月１３日（水）にスタートしましたドラマ【家売るオンナ】を見ました。

 

やり手営業ウーマン役の北川景子さんが家を売る話です。

なかなか結論が出せないお客様に、購入希望を装ったサクラを使って家を売る等のシーンがあり、不動産業者は、家を売る為には何でもするイメージがあるんだな～と思いました。

 

でも、来週分も録画しており、次回はどの様にして家を売るのかを楽しみにしてます。

また、不動産業者が見る為にか？毎週水曜日に放映予定ですね。

 

【家売るオトコ】（池田博之）は、サクラを使って家を売る事等はしませんので、ご安心下さいませ(笑)

池田商事ＨＰ（室内動画が増えました）

【フラット３５】全宅住宅ローン。

大阪府宅地建物取引協会北支部主催の、全宅住宅ローン【フラット３５】の説明会に参加しました。

 

【フラット３５】（長期固定金利）の、事前審査時に気を付ける事は、認識のない借入等です。

・携帯電話の割賦販売（２年間の分割販売）は、ローン利用と同じ扱いになりますので、完済予定にする。

・キャッシングやカードローンが有れば完済予定にする。

・リボ払いは約１４％の高金利なのでリボ払いは利用しない。

・滞納しない。

前回のブログにも記載しましたが、携帯電話の割賦販売（２年間の分割販売）は、借入の認識がないと思います。

住宅ローンのご利用をお考えの方は、借入等の滞納をしない、高金利のリボ払いは利用しない事が大切です。

 

全宅住宅ローンの【フラット３５】は、借入しやすい住宅ローンで、派遣社員の方、契約社員の方、転職等で在籍期間が短い方、他の金融機関にて否決された方も、全宅住宅ローン【フラット３５】でしたら、審査承認の可能性もございます。

今月７月の、【フラット３５】（長期固定金利）の金利もついに１％を割り込み、０．９３％の低金利で【フラット３５】（長期固定金利）が利用できます。

 

住宅ローンを利用して住宅購入をご検討の方、住宅ローン審査を否決された方も、何なりとお気軽にお問い合わせ下さいませ。

 

池田商事ＨＰ（室内動画が増えました）

住宅ローンＶＳカードローン。

最近、テレビＣＭやフェイスブック広告などで、銀行カードローンの広告を、目にする機会が増えたと感じませんか？

 

銀行は、利率の高いカードローンの貸出を急速に増やしており、利率１２．２５％以上の貸出金が、この３年間で約１兆円以上も増え、銀行貸出が原因の自己破産も増えているとの事。

銀行は、カードローンの貸出を増やしていますが、カードローンを利用すると、住宅ローンが利用できない可能性があり、矛盾しているなあ～と感じてます。

 

また、携帯電話を２年間の分割販売で購入した場合は、支払いを忘れると個人信用情報に遅延情報が記載される可能性があり、住宅ローンの利用に影響しますので、支払い忘れが無いようにご注意下さいませ。

 

池田商事ＨＰ（室内動画が増えました）

池田商事の池田 博之がご紹介する売買中古マンションのエスリード天満橋

北区で大人気の堀川小学校区内のマンション

【眺望・室内動画有】北区で大人気の堀川小学校区内のマンション。室内はリフォーム済で即入居可能です。

詳しくは、エスリード天満橋の紹介ページをご覧ください。

【路線価】リーマンショック以降初めて上昇。

国税庁が発表しました、相続税等の算定基準となる平成２８年分【路線価】の全国平均が、去年に比べ０．２％上昇し、２００８年のリーマンショック以降初めて上昇に転じました。

 

海外マネーによる不動産投資の活発化、低金利による住宅需要の増加、訪日外国人増加による「インバウンド需要」などが要因との事。

因みに【路線価】の上昇率トップは、大阪市北区角田町の御堂筋で、前年より２２．１％アップしており、１㎡あたり１０１６万円です。

 

平成２８年分【路線価】は、今年１月１日時点の評価です。

イギリスのＥＵ離脱、インバウンド需要の変調、相続税対策等のアパート建築増加による空室増加の影響が、来年の【路線価】には影響しそうだと考えます。

 

池田商事ＨＰ（室内動画が増えました）

【フラット３５】金利がついに１％を割り込みました。

長期固定金利の住宅ローン「フラット３５」の、今月7月の金利が発表されました。

 

当社が斡旋いたします、ジェイ・モーゲージバンクの「フラット３５」の７月金利は、

 

・「フラット３５」の融資期間が２１年以上３５年以下の金利は年０．９３％　

・「フラット３５Ｓ」（優良住宅取得支援制度）の融資期間が２１年以上３５年以下の金利は年０．６３％

（当初５年間は「フラット３５」の年０．９３％ から０．３％引き下げた金利）

 

・「フラット３５」の融資期間が２０年以下は年０．８５％　

・「フラット３５Ｓ」（優良住宅取得支援制度）の融資期間が２０年以下は年０．５５％

（当初５年間は「フラット３５」の年０．８５％から０．３％引き下げた金利）

 

５月のフラット３５史上最低金利から、２ヶ月ぶりに史上最低金利を更新しました。

日銀のマイナス金利政策を受けて、指標となる長期金利の低下が要因です。

フラット３５（長期固定金利）の金利もついに１％を割り込み、０．９３％の低金利でフラット３５（長期固定金利）が利用できますね。

池田商事ＨＰ（室内動画が増えました）

池田商事の池田 博之がご紹介する売買中古マンションのさくら13番館

マンション敷地は植栽が多く鶴満寺公園も直近にあります。

【眺望・室内動画有】お部屋は南向きバルコニーにて日当たり良好です♪リフォーム済で即入居可能ですのでご見学ご質問等は何なりとお気軽にお問い合わせ下さいませ。

詳しくは、さくら13番館の紹介ページをご覧ください。

池田商事の池田 博之がご紹介する売買土地の蒲生3丁目土地（古家付）

聖賢小学校区徒歩２分の蒲生三丁目土地。蒲生四丁目駅からも徒歩６分の立地です。

南側と北側の２面の接面道路で明るいです。

土地は５８．４１㎡（約１７．６７坪）で南側と北側の２面の接面道路で明るいです。聖賢小学校徒歩２分の立地。

詳しくは、蒲生3丁目土地（古家付）の紹介ページをご覧ください。

池田商事の池田 博之がご紹介する売買中古マンションのローレルハイツ大淀一号棟

天神橋筋六丁目駅徒歩４分の利便性の高いマンション。

敷地内に公園が２箇所もあり子育て環境も良いマンションです

【眺望・室内動画有】お部屋はリフォーム済で即入居可能ですのでご見学ご質問等は何なりとお気軽にお問い合わせ下さいませ。

詳しくは、ローレルハイツ大淀一号棟の紹介ページをご覧ください。

【フラット３５】の６月金利

長期固定金利の住宅ローン「フラット３５」の、今月６月の金利が発表されました。

 

当社が斡旋いたします、ジェイ・モーゲージバンクの「フラット３５」の６月金利は、

 

・「フラット３５」の融資期間が２１年以上３５年以下の金利は年１．１０％　

・「フラット３５Ｓ」（優良住宅取得支援制度）の融資期間が２１年以上３５年以下の金利は年０．８０％

（当初５年間は「フラット３５」の年１．１０％ から０．３％引き下げた金利）

先月５月のフラット３５史上最低金利より０．０２％金利が上がりました。

 

・「フラット３５」の融資期間が２０年以下は年０．９９％　

・「フラット３５Ｓ」（優良住宅取得支援制度）の融資期間が２０年以下は年０．６９％

（当初５年間は「フラット３５」の年０．９９％から０．３％引き下げた金利）

先月５月のフラット３５史上最低金利より０．０３％金利が上がりました。

 

「変動金利とフラット３５（長期固定金利）のどちらで住宅ローンを組めばよいか？」ご質問を賜る事が多くなったと感じます。

フラット３５（長期固定金利）の先月５月の金利は、フラット３５史上最低金利となり昨今低金利です。

また、フラット３５（長期固定金利）は、ローン返済額が変動することが無く、リスクの少ない住宅ローンと考えます。

銀行の住宅ローンも長期固定金利が有り、変動金利とミックスして住宅ローンを組む事も可能ですので、住宅ローンに関しては、変動金利以外の提案もしております。

 

池田商事ＨＰ（室内動画が増えました）

 

【民泊】年180日以下

政府の規制改革会議は、１９日に規制改革案をまとめ、安倍首相に提出しました。

 

空き部屋などに旅行者を有料で泊める【民泊】については下記の内容です。

・営業日数上限を「年１８０日以下」で設定。（上限値は調整中）

・住宅提供者などの「施設管理者」に「宿泊者名簿の作成」「衛生管理」を義務付ける。

・上記などの条件を満たせば「住居専用地域」でも民泊営業を認める。

 

営業日数の上限は、年９０泊のイギリスや年６０泊のオランダなどの例を参考にして、９０～１８０日の間で調整が進むとの事。

営業日数上限の年１８０日でも、１年は３６５日（今年は３６６日）なので、年間５０％以下の営業日数でしか民泊営業ができないですね。

 

前回のブログでも書きましたが、

旅館業法の許可を得て営業している、ホテルや旅館に配慮して、営業日数の上限を「年１８０日以下」の設定にしたと考えます。

【民泊】は、体験（民泊ホストと会話・現地で食材を購入自分で料理等）を求める利用者が多く、ホテルや旅館と競合する事は少ないと思います。

【民泊】の、「営業日数の上限年１８０日以下」を緩和すれば、宿泊施設不足が解消し、適正な宿泊料金になり、国内外滞在者の増加にも繋がり、ホテル、旅館、民泊営業者、滞在者、政府（訪日外国人目標増・税収増）にとって、良い方向に進むと考えます。

 

池田商事ＨＰ（動画が増えました）

住宅地でも【民泊】

政府は５月１３日の有識者会議で、空き部屋などに旅行者を有料で泊める【民泊】の、新法原案をまとめ、２０１７年の通常国会に新法を提出する予定です。

 

新法原案の内容は、

・「住宅地」の民泊営業を認める。

・ 所有者の貸主が「ネットで簡易登録」すれば「旅館業法上の許可」が不要。

・「宿泊拒否」が可能。

・「年間宿泊日数の上限」。（検討中）

 

「年間宿泊日数の上限」以外は、適法の民泊営業がしやすい新法原案だと考えます。

旅館業法の許可を得て営業している、ホテルや旅館に配慮して、「年間宿泊日数の上限」を検討しているとの事。

 

【民泊】は、体験（民泊ホストと会話・現地で食材を購入自分で料理等）を求める利用者が多く、ホテルや旅館と競合する事は少ないと思います。

【民泊】の、「年間宿泊日数の上限」が無ければ、宿泊施設不足が解消し、適正な宿泊料金になり、国内外滞在者の増加にも繋がり、ホテル、旅館、民泊営業者、滞在者、政府（訪日外国人目標増・税収増）にとって、良い方向に進むと考えます。

 

池田商事ＨＰ（動画が増えました）

 

 

京都市の【民泊】市が実態調査

京都市は、空き部屋などに旅行者を有料で泊める【民泊】の、実態調査結果を発表しました。

「エアー・ビー・アンド・ビー」などの、仲介民泊サイト８社計２７０２件の登録を確認し、旅館業法の許可を得ていたのは約７％の１８９件、所在地を特定できず許可の有無を確認できなかったり、無許可が判明した物件が１４４２件あり、違法の可能性がある施設が、９割を超える可能性もあるとの事。

 

また、市は実態調査と別に、２０１５年度に民泊についての苦情が計２７６件寄せられたこと、１３件に営業許可を取得させたほか、９５件を営業中止、６７件を指導中、所在不明が７４件有ることも明らかにしました。

 

テレビ東京「ガイアの夜明け」の民泊特集にて、京都市職員が違法民泊を調査している放映が有り、先日参加しました、京都のインターネット不動産勉強会でも、京都市は違法民泊に厳しい話も有りました。

 

【民泊】についての苦情があるので、調査や警告なども大切だと思いますが、実態に伴わない最低滞在期間（７日～１０日以上）等の要件緩和をすすめ、適法民泊が増加すれば、国内外の滞在者増加、適法民泊関係者の収入増加、税収増などにつながり、民泊関係者全体が、良い関係になると考えます。

 

池田商事ＨＰ（動画が増えました）

【フラット３５】史上最低金利

住宅金融支援機構は、長期固定金利の住宅ローン「フラット３５」の、今月５月の金利を発表しました。

「フラット３５」の返済期間が２１年以上３５年以下の金利は、年１．０８％～１．７７％（前月１．１９％～１．８２％）で、融資を始めた２００３年１０月以降、史上最低の金利になりました。

 

当社が斡旋いたします、ジェイ・モーゲージバンクの「フラット３５」の５月金利は、

・「フラット３５」の融資期間が２１年以上３５年以下の金利は年１．０８％　

・「フラット３５Ｓ」（優良住宅取得支援制度）の融資期間が２１年以上３５年以下の金利は年０．７８％

（当初５年間は「フラット３５」の年１．０８％ から０．３％引き下げた金利）

 

・「フラット３５」の融資期間が２０年以下は年０．９６％　

・「フラット３５Ｓ」（優良住宅取得支援制度）の融資期間が２０年以下は年０．６６％

（当初５年間は「フラット３５」の年０．９６％から０．３％引き下げた金利）

 

一方、都市銀行の住宅ローン変動金利の店頭金利は、２．４７５％ですが金利優遇（割引）があります。

（例）　店頭金利２．４７５％－１．７％（ローンを組む人の属性によって金利優遇は違います）＝０．７７５％

「フラット３５Ｓ」（優良住宅取得支援制度）の、融資期間が２０年以下の当初５年間の金利は０．６６％で、都市銀行の住宅ローン変動金利０．７７５％（上記の例）よりも、０．１１５％金利が低いです。

なお、「フラット３５」の融資期間が、２１年以上３５年以下の年１．０８％ 金利で、２０００万円を３５年間ローンを組んだ場合、毎月の住宅ローン返済額は５７，２０５円です。

 

お客様が住宅ローンを選ぶ際に、固定金利を選択する事が多くなったと実感していますが、５月の「フラット３５」の史上最低金利は、全期間固定金利なので、住宅ローン返済額が増える事も無く、リスクの少ない住宅ローンと考えます。

池田商事ＨＰ

大手警備会社が【民泊】サービスに参入。

大手警備会社のＡＬＳＯＫやセコムが【民泊】向けの見守り・管理サービスに参入するとの事。

 

５月からＡＬＳＯＫは近隣向けのコールセンターを置き２４時間体制で苦情対応し、防犯カメラを付け非常時に警備員が駆けつける警備も別料金にて行う予定。

今夏からセコムは防犯カメラによる監視だけでなく、暗証番号で開ける電子錠を提供し、鍵の紛失や複製による悪用を防ぐ業務も行う予定。

両社とも合法的な民泊運営者にサービスを提供する。

 

国家戦略特別区にて、東京都大田区や大阪府は【民泊】を実施していますが、認定された民泊は少ないです。

大手警備会社の【民泊】参入にて、実態に伴わない最低滞在期間（７日～１０日以上）等の緩和が進む動きになりそうですね。

池田商事ＨＰ

 

「インターネット不動産勉強会」に参加して感じたこと。

先月４月２７日に京都で開催されました【インターネット不動産勉強会】に参加しました。

１３時３０分から１７時までの長時間で盛りだくさんの内容でした。

①不動産管理を受託する方法

②ブランディングの方法

③家賃滞納者への対応方法・民泊について

④ホームページの運用方法

以上の内容で参加者はほぼ不動産業者の経営者でしたが、他業種やお勤めの方も参加して良いと思える内容の勉強会でした。

 

①不動産管理を受託する方法

・相続セミナーを開催し家主様との信頼関係を築く。

・家主様のフォローを定期的に行う。

・直ぐに対応できるように管理物件は会社から近隣物件のみ受託する。

など、家主様との信頼関係を築きフォローも継続することが大切だと感じました。

不動産業以外でも、お客様や出会う人との信頼関係が築けないと、長いお付き合いが出来ないと思います。

 

②ブランディングの方法

・名刺、写真、ブログ、メルマガにて情報を発信する。

・キレイな写真、ホームページの更新、ブログで人柄＆コンテンツ、メルマガでフォローする。

など、魅せ方を考えて発信しきちんとフォローする事が、人から忘れられない事だと気づきました。

早速、ホームぺージ掲載物件の室内写真を充実させ、写真の入れ替え等もしました。

自分は、○○な人間、○○が得意など、相手に自分の事を知ってもらうのは、人間関係を築くのに大切なことだと思います。

 

また、セミナーにて話しは無かったですが、物件のマイナスポイントが分かっていれば内容も記載しました。

（朝日プラザ同心町、メロディーハイム・グランセーヌ は電車の通過する音が聞こえる、シティビラアクトⅢは近隣にラブホテルがあるなどマイナスポイントも記載しました。池田商事）

 

 

③家賃滞納者への対応方法、民泊について

・家賃滞納は迅速に対応（文書をポスト、自宅訪問、電話、保証人への連絡等）

・実務上家賃滞納累計３か月が、信頼関係破壊になり訴訟できますが、滞納があれば直ぐに本人（連帯保証人）に電話、書面、面談等にて連絡を取る初期対応が大切。

など、管理会社や家主様の、家賃滞納者への対応方法でしたが、そもそも家賃を滞納した場合は、滞納者より連絡しなければならない事だと考えており、滞納は良くないですが、滞納理由と支払い時期を伝えれば、家主様や管理している不動産会社は安心します。

うっかりして家賃の支払い期限が過ぎる事もあると思いますが、そんな時も、「支払い期限が過ぎてしまいましたが先程振込みました」等の連絡をすれば、お互い良い関係が築けトラブルも減ると思いました。

 

民泊営業をするには旅館業法の許可が必要で、違法民泊の逮捕事例もレジュメに掲載しており、先日生野区で違法民泊営業者が書類送検された話もありました。

国家戦略特別区域法にて民泊条例が施行された、東京都大田区、大阪府、大阪市（１０月施行予定）や、民泊の要件緩和の動きもあり、違法な民泊から適法な民白へ移行している動きがあるとの内容でした。

 

「現在ほとんどの民泊営業は違法ですが、逮捕される人と逮捕されない人の違いは何か？」の質問をしましたところ、即逮捕にはならないが、警告を受け警告を無視して営業すると逮捕されるとの返答でした。（③の講師は弁護士です。）

日本の民泊は、警告を受けるまで、また警告を受けてからも、違法民泊を続ける環境になっていると感じています。

適法な民泊営業がしやすい、宿泊期間などの規制緩和が必要だとさらに思いました。

 

④ホームページの運用方法

・スーモやアットホームなどの、不動産ポータルサイトからの問い合わせが減っているので、不動産ポータルサイトに頼らないホームぺージでの運用が必要。

・ブログやＳＮＳにて情報発信してＳＥＯ対策する。

・ＳＥＯ対策が出来るホームページを使用し運用することが大切。

②でもお話がありましたが、ブログは自分を知ってもらう大切なツールだと感じました。

不動産に興味がある人に向けての、情報発信をしたいと考えておりますので、今後もブログなどで不動産に関連した情報発信もいたします。

池田商事

全国銀行協会の「自然災害債務整理ガイドライン」

全国銀行協会の「自然災害による被災者の債務整理に関するガイドライン」が今月４月１日から適用開始になりました。

自然災害の影響によって、住宅ローンや事業性ローン等の既往債務を弁済する事ができないまたは近い将来弁済できないことが確実と見込まれるなどの一定の要件を満たした個人の債務者が対象で住宅ローンなどの免除・減額を申し出ることができます。

 

・債務整理をした事は、個人信用情報として登録されないため、その後の新たな借り入れに影響が及ばない。

・財産の一部を、ローンの支払いに充てずに、手元に残すことができる。（被災状況、生活状況などの個別事情によります）など

熊本地震等自然災害の影響でローンを弁済することができない個人の生活再建支援制度です。

 

ローンの借り入れ先にお問い合わせしていただきますが、借り入れ先が銀行の場合は、全国銀行協会相談室（０５７０－０１７１０９または０３－５２５２－３７７２）へお問い合わせいただくことも可能との事です。

自然災害債務整理ガイドライン

池田商事

 

 

【民泊】中国サイト急拡大。

昨日某ニュース番組で中国の民泊サイト「自在客」（じざいけ）が急拡大している事を取り上げていました。

また、昨日は【民泊】に関する有識者検討会もあり、「近隣住民とのトラブル発生時の責任を明確化するルールをつくるべき」要望や、「中国など海外に拠点を持つインターネット仲介企業の実態解明を求める」意見等も出た事を伝えていました。

【民泊】利用の外国人が、宿泊者同士で大声で話し、大音量で音楽を聴いたり、土足で部屋に入ってしまう事等も有り、日本のマナーを知らずにホスト（貸し手）や近隣住民に迷惑をかける事があります。

 

「自在客」（じざいけ）の昨年売上は、約１７億円でおおよそ２５万人が利用する中国の民泊サイトで、当サイトの登録承認待ちリストに日本の地名も多く掲載されており、当サイトに登録した京都の旅館は、登録前は中国人客がほぼ０で、登録後に中国人客が月に３０人以上になり稼働率も大幅に増えたが、習慣の違いからくるトラブルはほとんど無くなっている事を旅館の従業員が話していました。

「自在客」（じざいけ）が、日本のマナー（土足厳禁・大声で話さない・ゴミ分別等）を前以って宿泊客に案内している事が、トラブルがほとんど無くなった要因との事。

 

今月４月１日に、大阪府の国家戦略特区【民泊】条例が施行されましたが、申請も認定を受けた1件のみで、滞在期間７日以上等の規制が原因だと考えます。

【民泊】全てが、近隣住民に迷惑が掛かるわけでなく、ホテルや旅館と競合する事も少ないと思います。

一部ですが旅館業者も民泊サイトを利用し稼働率を上げ、トラブルもほとんどない話もありますので、【民泊】の滞在期間（大阪府は６泊７日以上）の規制等、実態に伴わない規制を緩和すれば、景気の良い明るい話題も増えると考えます。

池田商事

大阪府の【民泊】条例スタート。

４月１日に大阪府の国家戦略特区【民泊】条例が施行され、参加希望業者の申請受付が始まり、東京都千代田区の宿泊事業社の社長が、第一号となる申請を提出しました。

【民泊】は、１月に東京都大田区で始まりましたが、認定件数は３月３１日時点で８件にとどまっており、松井一郎大阪府知事は、【民泊】の滞在７日以上の規制が強過ぎるとして、滞在期間の緩和を国に求める方針との事です。

 

３月１６日の、大阪府宅地建物取引業協会北支部主催【民泊セミナー】参加時に、大阪府職員の方に「滞在期間は６泊７日以上ですが今後期間の緩和予定はあるのか？」の質問をしました所、現時点では緩和する予定はないとの返答をいただいた事は、先日のブログで書きましたが、滞在期間の理由は、伝染病等を持込んだ人を特定するのに必要な日数との事でした。

 

ホテルや旅館を宿泊利用するのに、７日以上の滞在期間は必要なく、大阪府【民泊】の滞在期間（大阪府は６泊７日以上）の要件は、ホテル業界や旅館業界が【民泊】に反対しており、その対応策だと思います。

大阪府の【民泊】も、実態にともなう滞在期間の要件になれば、【民泊】を合法に行う民泊営業が増え、税収も増えると考えます。

 

池田商事

 

 

 

 

 

 

 

 

公示地価８年ぶり上昇。

３月２２日に国土交通省が発表しました、２０１６年１月１日時点の※公示地価の全国平均が、リーマン・ショック前の２００８年以来、８年ぶりに上昇に転じました。

訪日客の急増で店舗やホテル需要の高まりや、日銀の大規模な金融緩和によって投資が拡大され、不動産取引が活発になっているのが要因との事。

 

大阪府は商業地の上昇率が４．２％で全国１位になり、中でも心斎橋は、過去最高の公示地価を記録した東京銀座を抑えて、商業地の地価上昇率で首位となりました。（上昇率４５．１％）

訪日客が多く銀座と並ぶ「爆買い」の中心地となっています。

大阪ミナミにあるグリコの看板前で、写真撮影をする観光客は多いですね。

昨日は、難波市民学習センターにて予定があり、その後近隣にて食事会をしましたが、３連休後の平日なのにミナミは大変賑わっていました。

 

住宅地に関しては、大阪府は８年ぶりに下落を脱して横ばいとなり、大阪市の中心部は上昇しています。

訪日客、投資マネー、来年４月予定の増税の有無等の要件で、地価が変動すると思いますが、都市部の地価上昇は続きそうですね。

 

※公示地価

国土交通省が毎年３月に公表する１月１日時点の全国の土地価格で一般の土地取引や公共事業用地を取得する際に価格の指標となる。

池田商事